第六章　房地产开发资金筹集与成本分析.pptVIP

五、其它筹资方式 9、回租融资 即开发商将自己开发的物业出售后，再租回来经营。拥有某项物业的开发商既出让了物业的所有权，又保留着对该物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营中获得收入的目的。 10、租赁融资 即拥有土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目长期抵押贷款；或者开发商通过租赁方式获得土地使用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请抵押贷款。 五、其它筹资方式 12、回买融资 即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再利用贷款机构的借款将该物业买回来。开发商不仅获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可以得到物业。 13、前沿货币合约 美国化的高比率房地产融资方式。即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司。与普通合资方式不同，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息。故又称“双重身份贷款合作”。 第三节　资金成本分析 一、资金成本的概念 投资者将资金投入开发项目，其目的是为了获得一定的投资回报，而债权人将资金借出目的也是为了获得一定的利息收入。因此无论是自有资金还是银行贷款，使用人都必须付出一定的代价，而不是无偿使用。 资金成本即是为筹集与使用资金所付出的代价。 其实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬，或资金使用者为取得资金使用权所付出的代价。 投入资金性质不同，报酬的形式不同，如果是吸收投资者投入资金，报酬形式是投资利润，如果是从债权人筹集资金，报酬形式是借款利息。　 二、资金成本的内容 资金成本是资金使用者为取得和使用资金所付出的代价，它由两部分组成，一是资金筹集费用，一是资金使用成本。 1、资金筹集费用 它是指在资金筹集过程中所花取的各种费用总和，它包括银行贷款的手续费、佣金，发行债券、股票所花费的各项代理发行费用等。 资金筹集费用一般都属于一次性费用，它与筹集次数有关，因而一般将其作为所筹集资金的一项扣除。 二、资金成本的内容 2、资金使用成本 资金使用成本是指资金使用者支付给资金所有者的报酬，如支付股东的投资股利，支付银行的利息及支付给其他债权人的各种利息费用等。 资金使用成本一般与所筹集资金总额及使用时间有关，通常以资金使用成本与实际资金使用额的比值来表示。 　　　　　　RK＝D/（K－F） RK：资金成本率　K：所筹集的资金额　F：资金筹集费用　 D：资金使用成本，利息费用、投资利润或股利 三、资金成本的计算 1、个别资金成本的计算 个别资金成本一般分为两类，银行贷款和债券的资金成本称为债务成本，发行股票和企业留存收益的资金成本称为权益成本。 债务成本的计算 债务成本的特点：一是资金的具体表现形式是利息，且利息率的高低事先确定，它不受企业经营业绩的影响，二是债务发生期内，利息率一般固定不变，且利息按期支付，三是利息费用是税前的扣除项目，四是本金应按期偿还。 三、资金成本的计算 利息费用是构成债务成本的主要内容。由于利息是税前扣除项目，其有两种成本，税前成本和税后成本。 税前债务成本： 税前债务成本＝年利息费用/借款总额（直接从银行借款） 税前债务成本＝年利息费用/（借款总额－资金筹集费用） ＝年利息率/（1－资金筹集率）（债券方或中介） 税后债务成本： 利息在税前扣除，有减免企业所得税的好处。因此，债务资金的实际成本是从利息费中扣除所少交的所得税的净额。 税后债务成本＝税前债务成本×（1－所得税率） 三、资金成本的计算 2、权益成本的计算 权益资金是企业所有人投入企业的资金，可分为优先股、普通股和留存收益等。 权益资金成本包括投资者的预期投资报酬和资金筹集费用。 除优先股外，投资报酬不是事先确定的，它由企业的经营效益所决定，权益成本具有很大的不确定性。同时，权益资金报酬是税后支付的，没有减税效应。 三、资金成本的计算 2、权益成本的计算 优先股资金成本计算：优先股利率固定，本金不需偿还。成本包括额定股利和资金筹集费用。 　　　　　RK＝D/（K－F） D：优先股年股利 普通股资金成本计算：普通股成本是股东在一定的风险条件下所要求的最低投资报酬，且在正常情况下，这种最低投资报酬表现为逐年增加。 　　　　RK＝D/（K－F）+G G：预期的股利率年增长率 三、资金成本的计算 留存收益资金成本计算： 留存收益是企业税后净利润在扣除发放的股利后形成的，它包括提取的盈余公积金和未分配利润，属于普通股东，可以作为未来股利的发放，也可作为再投资。 成本计算同普通股本资金成本。 三、资金成本的计算 （二）综合资金成本计算　 　　企业一般采用多种筹资方式，必须计算全部资金成本，即综合资金成本。按各资金所占总资金的比例，以加权求和法计算。 R＝W1RK1＋W2RK2＋……＋WnRKn 　　　　Wi：为某类资金占全