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亨利鲍尔森的地产谋略 北京奥林匹克公园中心区商业、文化兼容商业地块策划 1、主题概念研究目的和意义 13.1主题概念研究目的 为保证北京奥林匹克公园中心区商业、文化兼容商业地块出让工作的顺利完成，充分体现各地块的市场价值，取得理想的出让价格，确保奥林匹克公园中心区商业、文化地块的可持续发展，对该区域进行主题概念的研究，使区域的主题概念、城市功能定位以及物业类型配比能够符合市场的需要，同时也为区域地块的市场定位、目标客群定位、建筑规划以及土地出让的营销策略提供指导性思路。 1.2主题概念研究意义 首先对奥林匹克公园中心区主题概念研究具有非常重要的意义，着重表现在以下几个方面： ◎奥林匹克公园中心区主题概念是整个策划地块研究的主旨，是贯穿整个策划工作始末的中心思想。 ◎奥林匹克公园中心区主题概念的研究和确定，能起到统领整个策划地块前期调研和分析方向的作用，指导整个策划工作的发展方向。 ◎通过对奥林匹克公园中心区主题概念的科学研究，综合运用主题概念的中心思想，可以促进策划地块城市功能定位、市场定位、目标客群定位以及后期建筑规划、市场营销等各方面工作的和谐统一。 2、主题概念的定位依据 对奥林匹克公园中心区提出主题概念之前，应从多角度对该区域进行由宏观到微观，从整体到局部的分析调研，力图从北京城市性质、北京城市规划体系、奥运规划方针、成熟商圈借鉴以及专家建议等多个层面论证主题概念定位的可行性，再结合策划地块特点，最后挖掘出奥林匹克公园中心区的主题概念，使其符合科学、严谨和创新的定位原则。 2.1北京城市整体定位 2.1.1城市性质 北京作为中华人民共和国首都，是全国的政治、文化中心和国际交往中心，是世界著名的古都和现代国际大都市。千年古都北京，历史脉络悠远，文化底蕴深厚，因此针对北京的城市规划和建设应首先满足以下几个方面： 北京的建设规划，首先要保证党中央、国务院在进一步改革开放的形势下，领导全国工作和开展国际性交往的需要，要为首都人民的工作和生活创造方便的条件。其次要充分利用北京深厚的文化基础，进一步发展文化教育和科技事业，加强民主法制建设和精神文明建设，走在全国的前列。再次北京是国家级历史文化名城，北京的建设规划要反映出中华民族的历史文化、革命传统和社会主义中国首都的独特风貌。 从北京城市性质可以看出，北京城市定位于政治、文化中心和国际交往中心，城市的所有规划建设必须围绕着中心定位展开，不能脱离北京城市性质和功能；因此北京市政府为强化北京作为政治、文化中心的城市性质，将充分利用北京丰富的文化教育设施和资源，大力发展北京文化教育事业；文化设施的规划和发展给奥林匹克公园中心区主题概念定位以及实现可持续发展带来了良好的契机。 2.1.2城市总布局 在北京整体城市定位中，总体布局决定了城市未来发展方向和规划要点，具有一定前瞻性和方向性，从现阶段北京市政府对规划的修订来看，其总体布局的基本方针主要表现为：改变北京市人口和产业过于集中在市区的状况，从2004年起城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移；大力发展远郊城镇，实现人口和产业的合理布局，进一步加强与周围城市和地区的协调发展。 从城市总体布局可以看出，北京市政府未来发展的重点是改变单中心+环线的城市布局，根据城市各个区域的产业特点，在政策的引导下形成北京市产业和人口的逐渐转移和分散，降低对城市中心区的依赖性，缓解因城市布局不合理而导致的管理压力、人口压力和交通压力。因此北京市政府根据区域产业特点，将在市区范围内构建多个城市中心区，为奥林匹克公园中心区未来规划为城市产业中心区提供了政策上的支撑。 2.1.3城市发展规划 北京作为政治中心、文化中心和国际交往中心，文化一直以来是城市标志之一，在综合北京近年来文化发展的成果和经验基础上，北京市政府对未来文化发展提出明确的规划，主要表现为：进一步发展文化、体育事业，繁荣社会主义文艺，弘扬民族优秀文化，扩大国际文化交流，积极发展广播、电视、新闻、出版事业。在市区重要地段，逐步建设国家大剧院、国家艺术宫、青少年宫及各类博物馆等国家级和市级大型文化设施，为开展国际、国内各类文化活动，充分展示我国和世界优秀文化成果提供场所，增强作为全国文化中心的城市功能。 从城市发展规划上可以看出，作为全国政治中心、文化中心和国际交往中心，北京市政府未来将进一步增加文化体育设施的建设，弘扬民族优秀文化，扩大北京与国际间的文化交流。因此从城市发展规划角度上看，北京市政府将大力发展文化体育设施，积极开展国际性的文化交流，为奥林匹克公园中心区成为中国与世界文化交流的窗口提供依据。 2.2北京城市整体规划 2.2.1两轴-两带-多中心规划新格局 为实现北京城市发展建设中人口和产业的战略转移，实现城市开发建设重点从市区向郊区转移，市区建设从