中国地产发展历程及调控变化.docVIP

一、中国房地产业的发展历程 （一）、六十年回顾 新中国成立后，房地产业的崛起和发展是当代 中国经济的一个重要的经济现象。它影响到国民经济的方方面面，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。 　　1、1949-1991年：以理论创新为基础的起步阶段 　　新中国成立后，中国共产党从国民党手中得到的是一个饱经战争摧残的一穷二白的中国，国民经济十分凋敝。新中国出于维护国家安全的需要，重点发展重工业。新中国成立后的很长一段时间内，中国还不存在完全意义上的房地产市场。文革后，国家一片混乱，国民经济几近停滞甚至倒退十年。在这样恶劣的环境下，中国房地产举步维艰，发展也几近停滞。直到1978年改革开放的浪潮开始席卷中国，国家以经济建设为中心，中国的房地产市场才开始真正的发展起来。1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，住房制度改革正式启动，为我国房地产市场的有序发展提供了制度的支持。此外，土地法、规划法的制定与实施以及相关法律的修订，为我国房地产市场的发展提供了法律依据。例如：1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。发达地区的创造性的发展与变革也为房地产的发展提供了良好的范例。1998年中央政府肯定了上海、深圳在土地有偿使用方面的突破。它们的经验也逐渐在全国范围内推广。 　　2、1991-1998年：非理性炒作后的调整阶段 　　1992年邓小平同志的南巡讲话，使我国的房地产开始迅速发展起来。中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的有北海、大亚湾、海南等地。由于大规模的非理性炒作，随后出现了“硬着陆”，直到1995年，国内的房地产市场仍处于萎缩状态。始终处于改革前沿的深圳市为了刺激房地产市场的发展，推出了一系列的措施，其中最为有力的为蓝印户口制度。政府为了推动房地产市场的良性发展，也在不断推进福利分房制度的改革。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，使住房制度改革取得了突破性的进展，中国的福利分房制度终止，国币化分房方案正式启动。 　　3、1998年至今:国家宏观调控阶段 　　1998-2003年的规范发展阶段。政府为了促进和刺激国内的房地产行业的发展，加强使用法律手段和行政手段，出台相关的政策措施，以规范房地产行业的一系列交易行为。为了规范中间商的交易行为，2000年，国家纪委、建设部联合发出了《关于房地产中介服务收费的通知》。为了规范房地产市场的交易行为，建设部、国家工商行政管理局制定了新版的《商品房买卖合同示范文本》。同时，国家也制定政策努力规范政府及其相关部门的行为。如财政部、国家税务局颁布的《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》和《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》。为了合理利用土地资源，促进房地产市场的持续发展，中华人民共和国国土资源部于2002年5月9日签发了11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。 　　2003-2007年的强化调控阶段。2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确了房地产市场发展的指导思想，明确了政府在保障最低收入家庭基本住房需求和保持房地产市场稳定健康发展方面的责任。 规范土地的使用，2003年11月3日，国务院发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，是违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。 　　2004-2006年，国家进一步加强了宏观调控，推行了一系列的政策。2004-2006年被房地产业界称为房地产行业的政策年。 国家为了加强调控，发布了一系列的文件，希望用法律手段来规范房地产市场的行为，防止房地产市场过热。为了加强对土地的监管，保证土地资源的合理利用，2004年3月31日，国土资源部发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，规定物业服务收费实行明码标价，维护买房者的合法权益，进一步规范房地产市场。围绕调整住房供应结构，稳定住房价格，2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区引发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”。2006年5月17日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》简称“国六条’出台它在国八条的基础上，提出加快城镇廉租房制度建设，解决低