房地产乱象探微_以广西博白县为例.docxVIP

房地产乱象探微——以广西博白县为例黄祖清罗梅花李全洲（中南民族大学管理学院湖北武汉430074）摘要：以广西博白县为例，从政府规划、审批、征地、开发与建设、销售及售后管理等角度，系统探讨了博白县有关乡镇房地产业在发展过程中暴露的乱象；基于房地产业中各相关经济主体包括政府、房地产开发商、农民、个体房户等在内的行为及利益相关性分析，剖析了乱象存在的根源，提出了乡镇房地产业健康发展的基本对策。关键词：乡镇地区；房地产业；征地审批；金融支持；监督体系中图分类号：F290文献标识码：A20世纪90年代末期以来，我国房服务企业35个，其他房地产业活动单投资信心不减。特别是从2008年到2011年末，玉林市博白县商品房市场呈现了极强的消化能力，商品房销售面积连年快速增长。主要原因：①乡镇居民收入水平提高，使居民住房消费预期增强。②近几年玉林市城市建设发展较快，带动博白县发展，特别是县区面貌焕然一新，吸引了更多的居民购房。地产业得到了快速发展。近几年来大中城市房价飙升，已成为牵动大众神经的敏感话题。长期以来，研究者们往往关注的是大中城市的房地产业发展问题，对小城市及中心城镇的房地产业发展问题则关注不够。为此，笔者将研究视野投向房地产业发展刚起步或处在萌芽状态的乡镇地区的乡镇房地产业。位45个。在98个房地产开发企业中，二级以上资质的企业为56个，其中三级资质企业16个，四级资质企业40个。2002年以前，博白县房地产业发展较慢，全年投资均未过亿。近两年来投资过亿元的大型项目层出不穷，如南流江绿珠大桥、城东路中段、石禾塘水果批发市场等。县城区“三纵两横”主体框架建设稳步推进，绿珠大道西段建设正博白县房地产业发展存在2博白县房地产业发展的基1的问题抓紧推进，白州大道已完成招投标工本现状2002－2012年10年间，博白县的房地产业得到快速发展，形成“深入实施县城区、龙潭镇、文地镇‘三极拉动’和县城区‘以南流江为轴心，西扩南进东作，江滨大道、城东大道、锦绣东路至高速公路延长线等道路的规划设计工作已全面展开。房地产投资规模持续增加，楼盘建设四面开花。2．1城乡规划滞后和乱建现象严重我国农村城镇化的过程是一种自下而上城市化的过程，政府的调控对博白县的发展有着重要作用，但从博白县的发展现状来看城乡规划严重滞后，不能做到“统一规划，规划指导开发”。在一些乡村未批先建、少批多建、东批西建、占用耕地建房、城镇居民违规占用村集体土地建房现象时有发生。这种擅自改变土地用途的做法，严重违反了我国有关土地管理规定，耕地被大量占用，土地利用率极低。许多肥沃农田改成宅地，而对荒山荒地、空闲地则弃置不用，废沟弃塘及乱坟堆也未填平利用。现在一些开发商为了降低地价到远离城市的一些有山有水有绿地的郊区，购置大量农田来开发，而从批地、资金筹措到开发建设需要相当长的一段房地产开发投资结构发生变化1．2联北调’”发展战略，全县城镇化率由2011年，在全市房地产开发投资年的26．3％提高到2010年的中，住宅投资占六成，房地产开发投资的用途结构开始转变。主要是住宅开发投资比重增加较多，增速较快。同时，房地产开发投资资金来源结构也发生了明显变化。房地产开发企业资金来源由过去的以银行贷款为主，转变为自筹资金为主。2005玉博会的举办对玉林的经济发30．5％。展起到很大的推动作用，尤其对玉林市博白县房地产业快速发展起到了推波助澜的作用，很多外地的大型房地产公司纷纷抢滩博白县，本地的房地产公司也加大了投资力度，博白的房地产也步入快速发展的快车道，从总体情况来1．3商品房市场活跃的同时投资和投看，主要呈现出以下几个方面的特点。1．1房地产业规模不断扩大，房地产投资增长势头强劲机购房趋势日益明显房地产开发企业资金来源由过去的以银行贷款为主，转变为自筹资金为主。基于对房地产市场的乐观预期，很多风险投资商就会选择进入房地产业。投资型购房者也普遍对市场预期看好，到2005年底，全市房地产业法人单位近200个，其中，房地产开发企业98个，物业管理企业11个，房地产中介时间，于是造成耕地大面积撂荒。除此之外，许多搞乡镇建设的农村盲目建收稿日期：2012－06－02科技创业月房地产乱象探微刊PIONEERINGWITHSCIENCETECHNOLOGYMONTHLY设。“大而全”的机关大院，并使之占据着镇区中心的黄金地段，还有许多交通稍发达的农村沿路开发房地产，结构松散，形成“公路城镇”，致使基础设施和公用设施布局困难，投资过高，浪费严重，土地利用率低，据统计，这样的“公路城镇”占地一般要多出2倍左右。足、基础设施规模过小，而在后期规模扩张后，改建的压力增大。预算外投资的主要来源是土地出让金，过度地依靠预算外投资会导致土地价格的高抬，形成农民进城和投资开发商进入的高门槛。（2）乡镇房地产企业素质不高。开发投资主