[房地产行业资料]房地产宏观调控投融资及税收政策(PPT 62页).pptVIP

房地产宏观调控投融资及税收政策 上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人 深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任 国家近期房地产宏观政策解析 国家近期房地产宏观政策解析 国家近期房地产宏观政策解析 国家近期房地产宏观政策解析 国家近期房地产宏观政策解析 国家近期土地政策解析 国家近期土地政策解析 国家近期土地政策解析 国家近期土地政策解析 国家近期土地政策解析 国家近期银行政策解析 国家近期银行政策解析 国家近期银行政策解析 国家近期银行政策解析 国家近期银行政策解析 国家近期财税政策解析 国家近期财税政策解析 国家近期财税政策解析 深圳近期房地产调控政策 深圳近期房地产调控政策 深圳近期房地产调控政策 深府〔2006〕105号深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法 深府〔2006〕103号关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知 深府〔2006〕94号关于印发深圳市工业项目建设用地审批实施办法的通知 深府〔2006〕93号关于印发深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）的通知 深圳市人民政府令第153号深圳市土地储备管理办法 深府办〔2006〕86号关于印发深圳市清缴地价欠款工作方案的通知 深府〔2006〕95号印发关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定的通知 深府〔2006〕43号关于印发《深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案》的通知 境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内公司，所设立的外商投资企业不享受外商投资企业待遇，但该境外公司认购境内公司增资，或者该境外公司向并购后所设企业增资，增资额占所设企业注册资本比例达到25%以上的除外。根据该款所述方式设立的外商投资企业，其实际控制人以外的外国投资者在企业注册资本中的出资比例高于25%的，享受外商投资企业待遇。 本规定所称外国投资者并购境内企业，系指外国投资者购买境内非外商投资企业（以下称“境内公司”）股东的股权或认购境内公司增资，使该境内公司变更设立为外商投资企业（以下称“股权并购”）；或者，外国投资者设立外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运营该资产，或，外国投资者协议购买境内企业资产，并以该资产投资设立外商投资企业运营该资产（以下称“资产并购”）。 房地产业涉及的税种 房地产业涉及的税种 房地产主要税种征免规定 四、关于合作建造开发产品的税务处理问题 ?开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：  （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。-- 分配产品为目的，投资额视同购买款 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: 1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。--分配利润为目的，先税后分，投资方有税率差的，要补税。考虑如果约定的借款形式。 开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除 –转借款 土地增值税税额的计算: 　 (一)增值额未超过扣除项目金额50%： 　　 土地增值税税额=增值额×30% 　 (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的： 　　 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% 　 (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的： 　　 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%  (四)增值额超过扣除项目金额200%： 　　 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 土地使用权 开发成本 开发费用： 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额(银行罚息及超过国家规定利率不能扣除)。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及开发成本之和的5%以内计算扣除。 　凡不能按