土地增值税的税收.ppt

土地增值税的税收筹划 1.概念：对在我国境内 有偿转让 国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税 2.征税范围 (1)转让国有土地使用权 (2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 (3)存量房地产的买卖 3.具体情况判定 (1)房地产的继承、房地产的赠与（直系亲属、直接赡养人、通过中国境内非营利的社会团体等） ——没有因为权属变更而取得收入，不征土地增值税 (2)房地产的出租、抵押（抵押期间）——产权没变，不征土地增值税 (3)房地产交换：个人之间互换自有居住用房地产的，免征土地增值税 (4)将房地产作价入股进行投资或作为联营条件的 ——免征土地增值税 (5)企业兼并转让房地产——免征土地增值税 (6)房地产的代建房行为、重新评估——权属没变，不征土地增值税 4.税收优惠 (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 (3)对个人住房居住满5年的，免征土地增值税 满3年未满5年的，减半征收....... 计算公式 应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率 税率 例 一家房地产企业有可供销售的10 000平方米的商品房。 方案一：每平方米售价1000元，不含装修费，扣除额为835万元（含20%的加计费用） 方案二：每平方米售价1070元，含装修费70元，扣除额为838万元（含20%的加计费用） 土地增值税的税收筹划空间 利用房地产转移方式进行筹划 将房地产出租、投资入股的均可免征 控制增值额 将可以单独分开处理的部分从整个房地产中分离 扩大成本费用列支比例 如利息支出 利用税收优惠 房地产业建造普通民用住宅，增值率在20%以下的，免征 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用法为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用法为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内 思考 某房地产开发企业有10000平方米的商品房销售。 方案一：不装修，每平方米售价4000元，开发成本、税费金额为3000万元。 方案二：精装修，每平方米6000元，扣开发成本、税费金额为4000万元。 房产税的税收筹划 1.概念：以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税 2.纳税义务人：房屋产权所有人或经营管理单位（产权属国家的）、承典人、房产代管人或者使用人 3.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区 4.优惠政策 (1)国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税 (2)由国家财政部门拨付事业单位经费的单位自用的房产免税 (3)宗教寺庙、公园、名声古迹自用的房产免税 (4)个人所有非营业用的房产免税 (5)自2008年3月1日起，对个人出租住房，减按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 (6)房产大修停用半年以上的，在大修期间可免房产税 5.应纳税额的计算——有两种 (1)房产出售的，从价计征 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例） ×1.2% (2)房屋出租的，从租计征 应纳税额=租金收入×12%（或4%） 城镇土地使用税 1.概念：以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税 2.纳税义务人：拥有土地使用权的单位和个人 3.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区的国家和集体所有的土地 4.税收优惠：P201 5.应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额 城镇土地使用税的筹划 利用改造废弃土地 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用月份起免缴土地使用税5年至10年 利用土地级别的不同进行筹划 采用分类幅度定额税率 将免税用地部分分开核算 将农、林等生产用地与加工用地分开，生产用地可免税 印花税 1.概念：经济活动中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税 2、纳税义务人：立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人五种 3.征税范围 4.税收优惠：P203 5.计算公式 应纳税额=应税凭证计税金额（或应税凭证件数）×适用税率 印花税的税收筹划 充分利用优惠政策 分项核算 利用不确定金额和保守金额以实现递延纳税 利用不同的借款方式 车船税 1.纳税义务人：在中国境内拥有车船的单位和个人，车辆和船舶的所有人 2.征