控保建筑价值确定的影响因素与估值探索_以苏州为例.doc

控保建筑价值确定的影响因素与估值探索 —以苏州为例 周云 苏州科技学院房地产研究所 摘要：控保建筑作为一种特殊的房地产类型，在价值（价格）的评估方面有其特殊原则、特别考虑因素和 特有估价方法和途径，实施估值的人员必须站在较长时间序列的背景下，在充分了解和掌握建筑物的 文化背景、历史背景、技法背景的前提下，从建筑本体和外部两个角度，给予历史、艺术和科学的价值估 算。 关键词：控保建筑袁价值袁估值袁影响因素 中图分类号：TU-9 文章编号：1001-9138-（2011）06-0070-75 文献标识码：B 收稿日期：2011-04-08 是苏州历史和文化组成部分。 （二）苏州控保建筑是苏州明清历史的见证 明代开始在江南进一步发展起来的蚕桑业集 中在苏州、松江、嘉兴、湖州一带。当时苏州成为全 国最大的丝织业中心，明王朝在这里的织造局设 有大规模的丝织作坊，专为统治阶级织造奢侈华 丽的锦缎。乾隆初年，苏州织造衙门就拥有织机 660 张，机匠近 2000 人。到了乾隆四十五年（1780 年），官家与民间的丝织厂织机已发展到一万数千 张之多。染色作坊大小也有三四百家—这是苏 州在封建时代纺织染业的鼎盛时期。这些建筑无 不记载着苏州城市发展的轨迹，记录着近代苏州 历史的变迁。 （三）控保建筑是苏州建筑艺术的体现 古城区内的控保建筑代表的是明清时期以及 一尧苏州古城控保建筑估值的价值基础 （一）苏州古城区控保建筑的历史文化背景 苏州因其得天独厚的地理位置而历来经济 繁荣，不少达官显贵、绅衿富商、名人雅士流寓苏 州，尤其是明清两朝，或身居高位衣锦还乡，或光 宗耀祖福泽后人，或放逐名利寄情山水，方使得 苏州古城如此雅致。也有不少商人沿河沿街前店 后坊、前店后宅、下店上宅，才有苏州古城历史的 繁华。加之河道纵横，决定了苏州古民居的空间 格局——以河为界，组成许多大小不一、朝向各 异的坊巷民居群落。其间，座座石桥有机地将两 岸连接，使河水畅流，街巷通达，构成河街相映， 亲的水巷环境，平添了许多江南风情，也 人们留下了丰富而独有的历史建筑。苏州古 保建筑既是苏州历史建筑的重要组成，更 两岸相 为后 城的控 70 2011.6 下半月刊·学术版  房地产中介 近现代时期苏州的古民居建筑风格。苏州的建筑 技术因其精细、巧夺天工而被各地仿效成为地方 性技艺，后来逐渐被总结为对江南极有影响的 “营造法源”。据史料记载，苏州在南宋绍与年间 刊印了《营造法式》，这对今后的苏州的建筑有着 深远的影响，进入明代，香山沐渎的匠人又参加 了营建当时两京的宫殿，如著名的建筑家蒯祥就 是香山人。至若计成的《园治》、文震亨的《长物 志》、李渔的《一家言》、李斗的《工程营造录》，以 及清末姚承祖《营造法原》等都对苏州古建筑直 接或间接的在设计与建造方面起了推进作用。这 些得以保存下来的控保建筑有着“缘水而筑，与 水相依”、“庭院深深，重门叠户”、“雕刻艺术，精 湛优美”的建筑艺术特点。 二尧控保建筑估值的特殊性 苏州古城的控保建筑作为一种特殊类型的 房地产，在价值（价格）的评估方面有其特殊原 则、特别考虑因素和特有估价方法和途径。可以 说，在对这种特殊类型的“房地产”进行估值时， 绝对不可以、也不可能以一般的房地产估价方 法——更具体地说不能以房地产拆迁评估的思 路和原则进行简单估值。 （一）特殊的估值目的 一般而言，对控保建筑的评估缘于对建筑遗 产保护方面的需要，其评价既要考虑建筑物的使 用价值，更要考虑建筑物本体以外的更多因素， 包括历史价值、科学价值、艺术价值、观赏价值、 收藏价值等。基于这样的考虑，就需要建立一个 综合性的评价体系，为建筑遗产的保护及其在城 市建设中的开发与利用提供依据。 显然，这和一般房地产评估的目的是有较大 差异的。同时，对控保建筑的评估也不同于历史 风貌保护的评估，更不能代替古建筑利用及改造 的可行性研究。评估的结果是提供选择而不是做 出决定。在经过一定数量的评估后，可以将这些 建筑物分门别类，并根据类别区分保护。值得注 意的是，随着经济条件的改善，保护观念的不断 更新，改造与利用技术的提高，加之控保建筑数 量的不断减少，保护标准和保护力度也会提高， 因此评估的标准不会是一成不变的，评估体系也 需要在实践中适时修正，以保证评估结果始终与 当时的实际情况相符合，真正起到帮助和指导建 筑遗产保护工作的作用。 （二）特殊的评价对象 相对于一般房地产评估中的特定评估对象， 控保建筑的评估既不属于具有纯粹使用价值的 居住房地产，也不属于具有单纯商业性质的商业 房地产。就苏州地区而言，至今仍保留下来、分散 在古城区各个角落的近 250 处控保（古）建筑，尽 管历史价值和文化价值深厚，但由于建造年代久 远、时代变迁、长期缺乏应有的维护维修，其中大 多不太