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御景别墅花园 投 标 策 划 书 广东宜居物业管理有限公司编制 二ΟΟ五年五月 序 言 中国物业管理经过20年的发展，已取得了重大的成就。目前，全国物业管理企业已逾2万家，物业管理从业人员200多万人，管理物业类型已涉及到住宅、写字楼、商场、工业厂房、社会后勤物业等各类物业，管理物业面积数百亿平方米。物业管理已形成了庞大的市场基础，物业管理的市场化也逐步在启动。因此，现在大多企业都是通过公开招投标占领市场，以适应日趋激烈的社会竞争。 物业管理投标是物业管理企业依据物业开发商（或业主）招标文件的要求组织编写投标书，并参加物业管理权利和资格竞争的一种行为。其主要内容包括保送申请书和编制标书两个方面工作。在决定参与投标后，要立即抽调公司的业务骨干和管理专家共同成立投标领导小组和工作小组，尽快制订工作计划，有重点的开展工作。同时，在编制的标书中，对公司自身的形象要进行恰如其分的包装，不仅要实事求是地介绍、宣传公司自身的资质，包括人员资质、已经管辖的物业资质、所获得的荣誉等等，而且要十分明确地 表达公司参与投标竞争的能力、决心和信心等，给招标方一个先声夺人的深刻印象。在编制标书前，一定要通过详细、周密的市场调查，搜集、整理、分析、筛选各种与物业管理投标有关的信息资料，并进行综合分析后提出该项投标的最优期望目标、实际需求目标、可接受目标和最低目标，最后确定服务和价格定位，明确服务内容的安排，以及经营项目的设置、收费价格的拟定、客源、收益的测算等等，使公司本身对该项物业管理投标做到心中有数，有的放矢。在参与投标的过程中，要想方设法了解相同类型的拟投标的物业管理公司的情况，做到知己知彼。了解的内容主要包括竞争对手的服务项目、经营项目、业绩推广、广告宣传、定价因素、价格策略、企业资质、信用状况等等，还要尽可能熟悉掌握竞争对手的大致标底，从而更加全面地了解本公司在竞争中所处的地位，找出主要竞争对手及其对本次竞标的影响，以便趁早采取相应的竞争方法，掌握投标的主动权，使自己处于优势的位置。 物业管理投标是一个公平竞争的行为，在操作时要绝对做到合理到位，规范作业，不得违反国家有关的制度和法规，投标单位不串通一气，相互作弊。因此，对投标标底的内容要做到全面、合理、有特点；投标书的书写一定要明确、规范、详尽、尽量量化；投标书的送达要及时、适时，尽可能捷足先登，早走一步，以促成决标，最终获得物业管理权。 目 录 第一章 御景别墅花园的基本概况 第二章 广州市物业管理市场分析 第一节 广州市番禺区物业管理市场概况 第二节 广州市番禺区物业管理市场竞争分析 第三章 物业管理投标重点及对接管物业的经营方式 第一节 物业管理投标过程中的重点、难点分析 第二节 物业公司经营的特点、特色、理念 第四章 物业管理的财务分析和评价 第一节 物业管理资金筹措渠道策略 第二节 物业管理成本分析 第三节 物业管理收入来源、收费标准和收缴策略 第四节 物业管理盈利性分析和策略 第五节 物业管理效益分析 第五章 物业管理的投标策略 【附：御景别墅花园物业管理投标书】 第一章 御景别墅花园的基本概况 御景别墅花园于2002年开发营建，位于广州市番禺区南郊，规划占地面积223986㎡，规划建筑面积53546㎡，总建筑面积168693㎡，其中绿地面积69780㎡，道路面积100660㎡，容积率0.753%，绿地率31.25%，现有户数1051户，总人口4204人，入住率达98%。由享誉国内外的广东御景房地产开发有限公司投资兴建，属于商住小区。 小区整体布局自然合理，配套设施完善，有高低压配电房、水泵、发电机组、空调机组、网球场、游泳池等。发展商十分重视居民的生活品质，关心健康生活的每一细微之处。花园提供了符合国家一级标准的管道直饮水；室内铺贴仿古地砖；门窗采用隔热、防辐射的“维卡”双层中空玻璃门窗等。为了解决家长的后顾之忧，经过人民政府的批准，花园成立了御景幼儿园，本着“服务社区、服务家长、一切为了孩子”的办园宗旨，特别开设了全日制班、晚托班和寒暑假留园班等。倡导营造全新健康生活方式的御景别墅花园已经成为二十一世纪的新理想家园，这将是一个心情盛开的地方！ 御景别墅花园物业构一览表： 内容 指标 单位 规划用地面积 223，986 ㎡ 建筑占地面积 53，546 ㎡ 总建筑面积 168，693 别墅 130，909 ㎡ 洋房 29，354.6 会所 8400 绿地面积 69，780 ㎡ 道路面积 100，660 ㎡ 建筑密度 24.0 ( 容积率 0.753 ( 绿地率 31.2 ( 户数 1051 户 总