河南写字楼项目前期报告.pptVIP

金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。 行政导向，依托省机关 商业、交通配套成，商务氛围浓 郑东新区板块——郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的CBD区 政府导向，会展业带动 成熟公建配套 高档住宅区 西南区板块——大多数写字楼品质不高，或者空置率比较高，不为投资客户的首选区域 成功原因分析 首推“生态健康办公”概念 项目推出背景：周边写字楼产品成熟，片区市场不成熟，市场竞争激烈，引入了全新写字楼概念，提升了项目的品质； 首次在深圳写字楼市场推出“生态健康办公”的概念； “生态健康办公”是写字楼发展的新趋势，项目顺应其趋势，并概念深入到项目中； 项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间； 纯写字楼方向研究 New Enterprise Office NEO总部大道 （新企业办公室，总部大道与农业路区位价值紧密结合） 上游价值： 总部企业 大型、中型 企业价值 核心价值： 中小型企业 成长型企业 价值 下游价值： 小型企业， 创业型企业 关于形象力思考 尊贵、自豪感、优越感 升值保值前景 人本关怀 企业快速发展预期 企业长续经营信念 阶层感 公司面子、形象 商务的便捷和灵活 综合体的完善商业配套 企业办公环境 品质保障 农业大道、稀缺城市资源 总部大道沿线写字楼 城市成熟商圈 优质硬件配备 品牌物管服务 周边众多的总部资源 周边便捷的配套设施 B（Benefit） A（Advantages） F（Aeatures) 消费者：他们想买什么？ 区位价值、产品档次 、环境、硬件一个都不能少的高性价比写字楼 既要实现形象力 又要把握购买力 纯写字楼形象方向档次定位为： NEO总部大道 5A级新商务绿肺 项目定位 物业打造：“甲级”形象、优化产品结构、中高档配置 NEO总部大道 区位价值 产品档次 产品 本项目市场定位 80 15 + + 5 = 100 中高档硬件配置人有我有，配置水平要求一般 优化产品结构我有人无，从产品上提升附加值 拔高项目形象从最能体现项目档次的地方着手（大堂/外立面/服务等） 实现项目 价值最大化 市场定位下的产品策略 地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇； 项目规模：办公建筑面积26999?㎡，商业建筑面积3026?㎡； 项目概况：4层为商务会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套:咖啡吧\中西餐厅\美容美发厅； 户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从68-1134?㎡的“百变”“X”办公空间，空间可随意组合； 项目推出“会呼吸的写字楼”概念； 案例借鉴：银座国际 产品成功：首次提出“绿色办公”概念。在全新区域取得市场关注 深圳成熟项目案例借鉴一 空中花园设计 生态通风系统 高尔夫球推杆练习场 深圳成熟项目案例借鉴一 项目位置：中心区 占地面积：5917.30平米 建筑面积：93730.00平米 绿化率： 20 % 楼层状况： 35层 总 户 数： 207 通过花园，将一层分割为1/4 双卫生间 高区空中花园 通过花园，将一层 分割为1/2，各自独享 中低区空中花园 案例借鉴：安联大厦 位置与技术指标 深圳成熟项目案例借鉴二 关键字： “肺空间”、人性化生态化办公 产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公 以绿色办公、“肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念 绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。 由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。  案例借鉴：安联大厦 深圳成熟项目案例借鉴二 板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气 建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。 安联大厦 在当年的非热点片区中，首推“生态健康办公”概念。引领写字楼市场 项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间； 银座国际 规划排布 成功点 产品亮点 项目 深圳成熟项目与郑州销售市场结合的取舍之处 功能区间划分 由于深圳地域经济发展水平相对比较高，写字楼市场发展比较成熟，产品划 分面积较大排布难度比较小。因此我们摒弃深圳精品写字楼产品排布。 本项目产品：小面积单位自由组合，局部设立空中花园。产品均好性极强！ 1 2 3 4 5 7、尽可能为后期销售制造灵活性 外立面：建筑形象、立面色