基于Hedonic模型的城市地价空间结构分析_以湖南省娄底市为例.docxVIP

基于 Hedonic 模型的城市地价空间结构分析—以湖南省娄底市为例张丽芳，濮励杰，张 静，朱 明，陕永杰（南京大学 国土资源与旅游学系，中国江苏 南京 210093）摘 要：以湖南省娄底市为研究区域，利用地统计学中的 Kirging 空间插值方法模拟了娄底市地价的空间布局，揭示了地价的空间结构特征，结果显示：地价是由市区中心依次向外围递减，且土地利用类型呈现商业、住宅、 工业的梯次变化；地价的分布在空间上不仅具有连续性，同时还存在着一定的空间变异性。在此基础上，建立 Hedonic 特征价格模型对影响全部用途和商业用途地价的主要因素进行了分析研究。 关键词：城市地价；空间结构；Kriging 插值；Hedonic 模型中图分类号：F293.2文献标识码：A随着市场经济的不断完善和发展，地价作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准[1- 2]，在调节 城市土地利用、优化土地资源配置方面的作用日趋 明显[3]。城市地价是国家进行城市土地资产管理的 基础,是城市人地关系在经济角度上的集中反映[4- 5]。 当前我国现行的以基准地价、标定地价为核心的城 市地价体系均反映了某一估价期日的价格，是一个 相对静止的地价标准，具有一定的时效性。然而由 于城市总是处于不断的发展变化之中，城市土地价 格也随之发生变化。因此如何弥补基准地价体系时 效性，及时准确地反映地价的动态变化，通过价格 杠杆配置土地资源，提高城市土地利用效益，已成 为当前土地管理研究的关键性问题[6]。近年来，我国已有部分学者进行了地价动态监 测的相关研究，2002 年唐根年等人对于城市地价 动态监测信息系统的建立进行了研究[7]；2003 年 郑新奇利用 Voronoi 方法对监测点的设置进行了优 化分析[8]；唐旭在 2004 年提出了以土地交易样本作 为监测样本进行城市地价变化监测空间分析的新 方法[9]，为城市基准地价的更新和地价的空间分析 提供了新的思路；2005 年陈思源等人以 GIS 为技术 支撑，对地价监测点的选择、数据库的建立以及地 价的计算等进行了系统地分析，对城市地价动态监 测体系的建立方法进行了系统化和完善化[10]；总结 以上研究，其主要集中于城市地价动态监测点的设置方法、动态监测体系的建立等相关理论方法的研究，对于地价动态监测点空间分析的研究相对较 少。此外，由于地价受多种因素的综合影响[11]，这种 影响主要反映在地价的时空变化上，因此本文通过 引入地统计学的空间插值方法，依托城市地价监测 样点数据，在对研究区域城市地价空间结构模拟分 析的基础上，通过建立 Hedonic 模型来进一步分析 地价空间结构变化的主要影响因素。1 研究区域概况与数据来源本研究区域为湖南省娄底市城区，位于湘黔铁 路沿线城市群的中间，是湖南省的几何中心，也是 娄底市的政治、经济、文化、科技、教育、金融、商业 服务业的信息中心。城区总人口为 42.84 万人，研究 区范围包括娄底市的建成区及近期规划区域，总面 积为 63.67km2。研究对象为城区的商业、住宅、工业 三类地价的空间特征及其影响因素。数据为 2007 年娄底市基准地价更新项目，经过对样点位置、信 息的筛选剔除，最后选择 260 个城市地价动态监测 样点，按照统一的地价内涵进行修正，并利用 Arcgis9.2 建立地价空间数据库（图 1）。2 地价空间结构模拟2.1 地统计学及空间插值方法地统计学（Geostatistics），又称地质统计学，是在本文资料的获取和研究中得到了本课题组成员的大力帮助，同时也得到娄底市国土资源局的大力支持，在此深表谢意。收稿时间：2009 - 04 - 18；修回时间：2009 - 08 - 20基金项目： 国家“十一五”科技支撑计划（编号：2006BAJ05A02 2006BAJ05A08）、国家自然科学基金项目（编号和江苏省研 究生科研创新计划（编号：CX08B_100Z）联合资助。图 2 娄底市地价空间模拟图Fig.2 Space model map of Loudi land pr ice图 1 娄底市地价样点空间分布Fig.1 Distr ibution map of Loudi land pr ice monitor ing经济地理第 29 卷1476型为最优模型：标准平均值最接近 0，均方根预测误差最小，平均标准误差最接近于均方根预测误差， 标准均方根预测误差最接近于 1[15]。经过比较选择 并进行空间插值，其地价的模拟结果见图 2。表 1 样点地价描述统计表T a b.1 Descr iptive sta tistics of la nd pr ice monitor ing point 地价样点数最小值最大值 平均