资产评估定义、资产评估价值类型、资产评估假设.doc

第一章 总论　　考试重点：资产评估定义、资产评估价值类型、资产评估假设。　　第一节讲义??资产评估及其特点　　一、资产评估及其构成要素和特点　　（1）资产评估。资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（注意是价值而非价格）　　（2）资产评估的基本组成要素：　　一是评估主体，即从事资产评估的机构和人员。　　二是评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。　　三是评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。　　四是评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或问接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择。　　五是评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。　　六是评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。　　七是评估价值类型，即对评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。　　八是评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。　　九是资产评估假设，即资产评估得以进行的前提条件的假定说明等。　　十是资产评估基准日，即资产评估的时间基准。以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。　　（3）资产评估特点。资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。 第二节 价值类型和评估目的　　一、资产评估的价值类型　　价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。　　如何选择价值类型-P21：资产评估的价值类型的形成，不仅与评估目的有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切关系。　　1、分类方法：4种分类方法－P10；重点是市场价值和非市场价值的区别。　　2、分类的意义：指引资产评估人员；评估报告使用者正确理解和使用评估结果。　　3、市场价值的定义：（国际评估准则定义）市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值；由于公开市场可能存在区域、级次等的区分，市场价值可能存在着不同区域范围的市场价值和不同级次的市场价值。　　4、市场价值的划分标准有三个：　　①资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件。　　②资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使用。　　③评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场信息数据还是非公开市场的信息数据。　　4、简单介绍了4种非市场价值：在用价值；投资价值；清算价值；残余价值。非市场价值一般是资产对于特定主体来说具有的特定价值或者法规和协议中规定的价值（价格）。　　注意：投资价值与投资性资产价值的区别，后者是市场价值。 第三节 资产评估的假设与原则 　　一、资产评估的假设 　　依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。 　　（1）交易假设。是资产评估最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。一方面为资产评估得以进行创造了条件，另一方面限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中的。 　　（2）公开市场假设。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 　　（3）持续使用假设。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。 　　（4）清算假设。是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。 考试重点：资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法的掌握和运用，对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。 　　教材变动:评估方法的分类发生了变化，把市场法分为直接比较法和间接比较法。重点介绍了直接比较法，将去年教材中类比调整法的内容纳入了直接比较法。 　　一、市场法 　　1.市场法的基本含义与应用前提 　　（1）市场法的基本含义。市场法是指利用市场上同样或类似资