七浦路商业市场分析.docVIP

五、七浦路商业市场分析 1、七浦路商业形态分析 七浦路商圈商业形态的演变经历了由“散兵式”店铺向“军团式”集约型商业转变、由“单一型”服装批发市场向“多业态、差别化、综合性主题”综合性商业转变的过程。伴随着上海旧城改造工作的不断推进，尤其是上海商业以及商业房地产市场的快速发展的推动下，七浦路商圈的传统商业优势和土地稀缺性及其级差地租逐步显现，商圈内商业房地产的开发力度开始加大，兴旺、超飞捷、新七浦等专业服装批发商场出现，从而使得数以千计的散摊经营者摆脱传统模式进入室内集中经营。 从区域商业设施主体来看，七浦路商圈内的大型服装批发商业中心正在逐日发展，日渐增多。从河南北路与七浦路交接口正在营业的兴旺一期、兴旺二期和新七浦市场，到七浦路沿线正在经营的凯旋城、新金浦、超飞捷、天阜，以及正在建设的兴泰和白马等，加上沿河南北路在建的联富商业广场以及兴旺三期项目，使得七浦路商圈内商场林立。日渐增多的大型商业设施，多样化的业态定位，标志着七浦路商业形态将不断的往集约型发展。 2、七浦路商业经营方式分析 通过对各商场的调研发现，各商场经营方式基本为购买者自行经营和租赁经营（向单个产权所有者租赁）为主，即开发商将商业设施分割产权销售给单个购买者，并不持有物业。购买者或者自己用于商业经营获取经营收益，或者将购买铺位出租给经营者收取租金收益。各商场均有自己的物业管理公司，对商场内商户经营行为、商场日常维护以及其他方面提供服务和管理，并收取一定的物业管理费用。 目前，七浦路由福建北路至浙江北路段，存在大量临街以住宅一层作为商铺以及临时摊贩形态经营的经营者。根据调研显示，部分临时摊贩经营者日后将入住在建的白马大厦，同时，七浦路以南的未改造区域面临拆迁，预计其客户同样需要进入大型商业设施中进行统一经营。 3、七浦路商业产销渠道分析 从服装批发市场的形成发展的因素来看，大体可以分为“产地型”和“集散型”两类产地型批发市场的形成是那些地区在某个历史时期，有着服装生产、加工的资源优势，当市场需求时，因为该地区服装的种类多、款式新，一传十、十传百，集散型的服装批发市场是借助一个城市或地区的地理位置、交通、信息等方面的优势，集大量的服装商品，对本地以及周遍地区吞吐辐射。类服装批发市场，刚开始很可能就是一个类似农贸市场的大集市，附近的商家觉得到这里交通方便，，就都来进货；当地的居民也都知道便宜，常来。来拿货的人多了，生意越做越大，达到供求的借助地理位置、交通、信息等方面的优势，集大量的服装商品，对本地以及周遍地区吞吐辐射。 位置 建筑面积 租期 租金（万/年） 单价(万元/平米) 兴旺一期 地下室-3 12.6 2005年12月 9.5 90 7.14 1F-3 12.76 2006年9月 15退租 220 17.24 1F-6 12.76 2005年9月 12退租 180 14.11 1F-1 9.1 2005年6月 11 260 28.57 1F-6 14 2005年8月 16 165 11.79 1F-7 14 2005年8月 16 165 11.79 2F西街 9.97 2005年12月 6退租 95 9.53 2F-7 7.5 2005年7月 7.3退租 130 17.33 2F-2 9 2006年1月 8.5 88 9.78 3F-1 15.2 2005年9月 5.5 68 4.47 4F 136.36 2005年8月 25 260 1.91 兴旺二期 地下室-3 21.6 2006年1月 9.8退租 95 4.40 地下室-3 12.6 2005年12月 8.3 80 6.35 1F-6 9 　 8 140 15.56 　 1F-5 9.45 2005年12月 12 170 17.99 1F 34 　 　 135 3.97 　 1F-6 18 2005年11月 12 230 12.78 1F-7 22.2 2005年11月 10 160 7.21 2F-9 10.5 2005年11月 5.5退租 98 9.33 2F-2 6.3 2005年11月 8 80 12.70 2F-2 10.3 2005年11月 8.5 85 8.25 2F-3 10.3 2005年11月 10 100 9.71 2F-8 10.3 2005年11月 10 115 11.17 2F-9 24 2005年11月 8 120 5.00 3F-3 44.6 　 　 150 3.36 　 3F 26.82 2006年11月 12 160 5.97 3F-2 44 　 　 130 2