全国首届物业管理师考试小抄物业管理基本制度与政策.doc

《物业管理基本制度与政策》考试大纲 物业管理概述 掌握 《条例》对物业管理的定位：2007年10月1日实施的《物业管理条例》第二条明确规定物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 《条例》的立法指导思想：⑴强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系⑵强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系⑶强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项 《条例》确立的基本法律关系：⑴业主相互之间的关系⑵物业服务企业和业主之间的关系⑶开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系⑷供水供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系⑸社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系⑹物业管理各方主体与政府之间的关系 熟悉 物业管理的基本特征：社会化、专业化、市场化 物业管理在社会经济中的地位和作用:⑴实施物业管理有利于促进经济增长⑵实施物业管理有利于提高人民群众居住质量⑶实施物业管理有利于增加就业⑷实施物业管理有利于社区稳定⑸实施物业管理有利于推动房地地产业的良性发展 《条例》确立的基本制度:《条例》创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。 《条例》的主要内容：⑴第一章 总则⑵第二章 业主及业主大会⑶第三章 前期物业管理⑷第四章 物业管理服务⑸第五章 物业的使用与维护⑹第六章 法律责任⑺第七章 附则 了解 物业管理的产生与发展⑴1993年深圳人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。⑵1994年，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制⑶各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行，1995年建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验，1997年建设部在大连召开了第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验，1999年建设部在深圳召开了第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验⑷2000年，中国物业管理协会成立⑸2007年《条例》出台，我国物业管理走上了法制化、规范化的新阶段 条例颁布前物业管理制度建设的特点：借鉴性、过渡性、针对性 条例颁布后物业管理制度建设的特点：配套性、经验型、操作性 要点 物业管理的市场化特征：⑴房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变⑵多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应⑶物业管理活动应当遵循市场原则⑷非市场性的房屋管理不属于物业管理 市场原则作为物业管理活动的前提条件，其目的在于以下两点:⑴强调业主在市场活动中的自主权⑵强调物业管理活动必须纳入市场秩序 我国改革开放前的城镇住房制度呈现的主要特征⑴住房投资由国家和国有企业统包⑵住房分配采取实物分配⑶住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度 政府在我国物业管理发展中的特殊地位的原因⑴我国当前处于计划经济向市场经济的转型期，需要政府发挥应有的作用⑵物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，所以政府必须对物业管理进行适度干预⑶普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，需要政府从全局的高度进行必要的监管 物业管理服务考评标准：《全国优秀管理住宅小区标准》《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》《关于修订全国物业管理示范小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》 《条例》立法遵循的基本原则：⑴物业管理权利与财产权利相对应的原则⑵维护全体业主合法权益的原则⑶现实性与前瞻性有机结合的原则⑷从实际出发，实事求是的原则 《条例》创设的法律制度的内涵：⑴尊重和维护业主的财产权利⑵建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制⑶《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动⑷妥善处理政府和市场的关系 《条例》法律责任的特点：⑴行政责任、民事责任并存⑵为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时，需优先保护全体业主利益的原则⑶体现了业主自我管理、自我监督的原则 城市新建住宅小区管理办法：《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下内容：⑴确定了物业管理活动的主管部门⑵确定了物业管理工作的基本内容⑶明确了社会化、专业化的物业管理模式⑷确定了业主选举产生物业管理委员会制度⑸明确了