第06章--房地产开发项目管理.ppt

6.3.1 房地产项目质量管理 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施 施工阶段质量控制 影响施工质量的因素 - “人、机、料、法、环” 人 人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心。发挥人的积极性、创造性；增强人的责任感，树立质量第一的思想；提高人的素质，以人的工作质量确保工序质量、工程质量。 施工队伍及人员质量控制 监理队伍及人员质量控制 6.3.1 房地产项目质量管理 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施 施工阶段质量控制 影响施工质量的因素 - “人、机、料、法、环” 机 包括施工机械、安全设施、测量仪器、检测仪器等。 料 包括工程所需的原材料、半成品、构配件和永久性设备等。工程所需的原材料、半成品、构配件、设备等，将成为永久性工程的组成部分，其质量应当从采购、加工制造、运输、装卸、存放、检验等方面进行系统地全过程地监督与控制。 6.3.1 房地产项目质量管理 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施 施工阶段质量控制 影响施工质量的因素 - “人、机、料、法、环” 法 包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等。 环 包括工程技术环境、工程作业环境、工程管理环境以及周边环境等。 6.3.1 房地产项目质量管理 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施 施工阶段质量控制 工序质量控制 工序质量控制，是对工序活动条件和工序活动效果的质量控制，从而达到对整个项目的质量控制。 工序质量控制的原则： 严格遵守工艺规程 主动控制工序活动条件的质量 及时检验工序活动效果的质量 合理设置工序质量控制点（P229），分析其在工序进行过程中可能出现的质量问题或造成的质量隐患，对其加以严格控制。 6.3.1 房地产项目质量管理 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施 竣工验收阶段质量控制及保修 《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定： 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《建设工程质量管理条例》第十六条： 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 是 6.3.1 房地产项目质量管理 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施 竣工验收阶段质量控制及保修 竣工验收（见本章第五节） 房地产开发项目质量保修 是 房地产开发项目质量保修 《房地产开发经营管理条例》 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。 勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。 《建设工程质量管理条例》（2000） 建设工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 《房屋建筑工程质量保修办法》 房屋建筑工程竣工验收后，在保修范围和保修期限内出现质量缺陷（质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定），施工单位应当履行保修义务。房屋建筑工程质量保修，是指对在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。 房地产开发项目质量保修 《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》，房地产开发企业按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 《商品房销售管理办法》 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 6.3.2 房地产项目成本管理 房地产开发项目成本控制原理 房地产开发项目成本控制的实施 6.3.2 房地产项目成本管理 6.3.2.1房地产开发项目成本控制原理 设置科学的项目成本管理目标 设计阶段是成本控制的重点 变被动控制为主动控制 采取多种措施，进行综合控制 对影响项目投资超额的因素进行有效控制 6.3.2 房地产项目成本管理 6.3.2.1房地产开发项目成本控制原理 设置科学的项目成本管理目标 项目成本控制阶段性目标 6.3.2 房地产项目成本管理 6.3.2.1房地产开发项目成本控制原理 设计阶段是成本控制的重点 6.3.2 房地产项目成本管理 6.3.2.1房地产开发项目成本控制原理 变被动控制为主动控制