资料说明与样本分析.pdfVIP

第三章 資料說明與樣本分析 基於以上之研究目的以及相關文獻的檢視，本章對於使用的資料進行說明， 包括了資料來源以及篩選方式；接著對於依變數以及自變數之設定方式進行介 紹，做為模型使用之背景。 第一節 資料說明 一、資料來源 本研究使用之資料來源為，財團法人國土規劃及不動產資訊中心、行政院經 濟建設委員會與政大台灣房地產研究中心，共同調查製作的「台灣住宅需求動向 季報」；該調查係為掌握國內住宅需求面消費者之資訊而設，為國內少見大規模 且定期調查之資料。自 2002 年第 2 季起固定每季進行問卷調查，問卷設計上為 無記名問卷，調查對象包括至銀行貸款之已購屋者、至仲介公司搜尋之購屋搜尋 者，以及至崔媽媽租屋網站搜尋之租屋搜尋者三類，不同於一般普查資料，本資 料專為購屋行為以及意向進行調查，是以填答者已進行篩選，減少偏誤。 其中本研究所採用之已購屋問卷對象係針對 16 家本國銀行核准辦理購屋貸 款的新貸款戶，為已經購屋之需求者。調查範圍則主要涵蓋台北市、台北縣、桃 竹縣市、台中縣市及高雄縣市。已購屋者之問卷範例參見附錄一。 過往相關研究多使用普查資料或自由寄發問卷，但由於已購屋者母體樣本數 未知，又調查時難以取得各分行所有貸款人名單，並且進一步指定問卷回覆的份 數，因此使用非機率抽樣問卷進行調查，是以無法計算抽樣誤差。於此雖然無法 針對已購屋者母體進行抽樣，但仍可透過原始問卷對於調查單位的安排，例如按 縣市戶口比例決定在九縣市抽樣的分行數，或是按銀行的放款比例決定在每縣市 各銀行應抽的分行數，使得調查的已購屋者樣本分配盡量可能符合調查地區中九 大縣市的人口分布狀況，以降低調查偏誤的影響。 二、樣本篩選 研究資料期間為 2006 年第三季新增消費者原先預期與現實差距問項開始， 截至 2007 年第三季，共計五季資料，由其中篩選出原先預期以及實際購買之面 積以及價格兩項皆有填答者，並由調查項目原始問卷中，歸納整理出可能影響差 距的相關因素，再剔除選取問項中有未填寫或是填寫不完整，以及填答上有前後 矛盾、不合常理的狀況者，如購買總價高於賣方開價，購屋年齡或是購買總價坪 數過低或過高到不合理之值，並將部分選項合併或重新分割以利討論。 篩選後面積以及價格的部分有 2,181筆；再將兩者進行合併，於此由於價格 買貴、面積買小以及價格買便宜、面積買大兩區塊，在本議題當中難以界定其為 過度消費或是不足消費，因此予以剔除，刪除後資料之總筆數為 1,819筆。 第二節 依變數設定 本研究由現象出發，自已購屋者之理想與現實差距切入，亦即本文欲討論購 屋行為之原先預期與實際行為之差距，並以面積及價格為主要衡量課題，是以聚 焦在此議題上本文之依變數設定如下。 在此先將兩主要課題分別切割為三塊，也就是過度消費 (超過預期) 、與預期 接近合於預期( ) 、不足消費(低於預期 ) ，作為分析基礎，並以原先預期數據佔實 際發生數據之百分比來加以區分，如 (1)式以及表 3-1所示。 (1) 切割方式上由於不動產資訊不透明，消費者難以完全百分之百合於原先設定 目標，而由於交易金額龐大，上下變動百分之五即有一定程度差距，是以需給予 一定程度之差距，來做為合於原先預期的區間。 在台灣住宅需求動向季報中是以 10%為間距來切割級距，而大部分填答多集 中於 86%~95% 、96%~105% 、106%~115%三項，其中價格較集中於 96%~105% 此一區間，而相對的面積之差距則較為離散，符合一般消費者較易於價格受限之 情況，是以經模型測試後價格採用 96%~105%之區間，而面積採用 90%~110%之 區間，兩切割方式皆通過卡方檢定以及次序邏輯特之平行線檢定。 表 3-1面積與價格之差距程度分割 面積 價格 分割範圍 筆數 百分比 分割範圍 筆數