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节收益法总结
第八节 收益法总结和运用举例; 一、收益法基本认识; 一、收益法基本认识;一、收益法基本认识;二、收益法基本概念; 三、收益法基本计算; 四、收益法基本公式; 【例】
某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每个月运营费用为14万。据调查，当地同档次旅馆一般床位价格每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。请选用所给资料测算该旅馆的价值。;解：该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应该采用何种收益进行估价问题：在估价中，一般除了有租约限制的以外，都应该采用客观收益。在弄清楚此问题基础上，该旅馆价值测算如下：
年有效毛收入=300×45×365×(1-20%)
=394.20(万元);年运营费用=394.2×30%=118.26（万元）
年净收益=394.2-118.26=275.94（万元??
旅馆价值=275.94÷10%=2759.4（万元）;【例】某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计，2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。;【解】注意区分过去收益与未来收益问题。该宗房地产在2004年底的收益价格为：
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