商品房交付标准.docVIP

关于商品房买卖合同纠纷中商品房交付问题的探讨 2008-1-2 吴清 商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义，表现在其不仅与所有权移转和风险转移具有密切的关系，而且在交付时其本身的条件与程序更与消费者的利益息息相关。理论上商品房的交付属于不动产权利的移转，虽然必须符合法定的形式要件（如登记等等），但却是所有权移转所必不可少的步骤。作为商品房交易中的重要环节，我们有必要将商品房交付需要特别注意的方面逐一分析，希冀有助于理论上的完善以及实务中消费者更好的维护自己的权益、商品房开发商更好的规范自己的行为。 一、商品房交付的法律意义 商品房买卖虽然标的物是不动产，但法律关系本质上属于买卖合同，由《合同法》调整，其交付的意义在于风险负担与利益承受。在买卖合同中，标的物毁损、灭失的风险是由责任方承担，但有时候风险的产生是由于不可归责于买卖合同当事人的事由，这时标的物毁损、灭失的风险的承担便是以交付为界的。我国《合同法》第１４２条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人负担，交付之后由买受人负担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这里明确规定风险负担是交付主义，其中所谓法律另有规定或当事人另有约定主要包括两种情况：一是在交付前标的物风险即由买受人负担；二是交付后的一段时间内标的物的风险仍由出卖人负担。利益享受和风险负担实行损益兼归原则，利益享受是指标的物在买卖合同订立后所生孳息的归属。《合同法》第１６３条规定：标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。当然合同另有约定的，应按照约定。由此，交付同样产生利益享受的移转。 除利益享受和风险承担外，商品房交付使用之日还是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等等，这些同样具有重要意义。 二、商品房交付的时间和方式 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称《解释》）第一条的规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。由此可以得出，我国商品房买卖合同可分为商品房现售和商品房预售两种。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 笔者认为，上述分类标准模糊不清，易导致实践中对此类案件的处理产生模糊认识。如已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？何为竣工、验收的标准？笔者认为，房屋建成后（即所谓竣工后），首先，不一定满足竣工的要求，法律对何谓竣工并未作明确界定（虽然建设部对竣工有一些要求）；第二，即使竣工，验收仍然需要不短的时间，尤其是工程量相当大（如规模较大的小区）；第三，如果验收不合格，开发商可能需要更换设施、修理、重做等等，仍然需要时间；第四，购房者完全可以通过商品房预售合同的约定和法律的规定主张权利，开发商如果在规定期限内不能够交付商品房要承担违约责任；第五，将已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房作为现房处理，会使购房者承担不应有的风险（按照一般理解，现房购买后即可入住，这也是购房者购买现房的本意）。第六，虽然商品房预售具有融资的功能，当房屋竣工后已经不再需要大量的资金，但融资并不能够作为区分预售与现售的根本标准，现售同样也可融资，不能够因为融资作用的减弱从而否定未验收的房屋不是预售。而且根据《商品房销售管理办法》第三条的规定，现售商品房是指竣工验收合格的商品房。虽然此《办法》的效力等级不高，但属于现阶段对现售的最权威解释。 商品房交付的方式与时间当事人都可以约定，似乎商品房预售只可以采取约定的方式，虽然开发商对工程竣工日期有预期，但为了购房者的利益应该尽量约定交付日期，因为这其中要涉及到开发商满足交付的一些条件，否则不能够将商品房交付使用。而对于购房者而言，期限不能无限期的推迟。不管是预售还是现售，交付的条件是统一的，在商品房买卖合同签订后，满足一些条件（比如购房者交纳首付款，办理贷款手续）就应该交付商品房。一般来说商品房的交付与房屋权属证书的办理可以不必同时进行，如果没有约定，预售房自交付之日起９０日、竣工房（并非是现房、而是包括现房）自合同订立之日起９０日，由于出卖人的原因、买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人要承担违约责任。当然权属证书在交付之前办理更能够保护购房者的利益。商品房交付的方式，可以是仅仅“交钥匙”，也可以是将权属证书一并交于购房者。在商品房预售合同中，一般以“交钥匙”作为商品房交付的方式。 三、商品房交付使用的条件 房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是