反向抵押贷款产品定价因素影响与实证分析.doc

反向抵押贷款产品定价因素影响与实证分析 ????反向抵押贷款的核心问题是产品的定价，即老年人将自有住房反向抵押给金融机构之后，在其有生之年每期可从金融机构取得贷款的额度为何。反向抵押贷款产品的定价会影响到供给和需求两个市场，定价是否合理将决定该产品的推出能否取得成功。如产品定价过低，申请人得到的贷款数额过低，无法满足其晚年的正常生活开支，从而无法达到安心养老的目的，申请人失去兴趣，住房反向抵押贷款将面临需求不足的问题；如产品定价过高，贷款机构将面临到期后回收的贷款额小于贷出金额的风险，这项业务可能出现亏损，贷款机构将缺乏积极性。因为反向抵押贷款业务具有期限长、需要资金量大、不确定因素多等特性，使得合理的产品定价和风险规避，成为本贷款产品运营能否成功的关键。????一、反向抵押贷款产品定价的影响因素????影响反向抵押贷款产品定价的因素有很多，其中最重要的三个因素是：借款人的预期寿命、利率变动和房产价格变动，它们都对反向抵押贷款的支付额度的确定产生直接且巨大的影响。????(一)借款人的预期寿命????反向抵押贷款的业务开办中，尤其是终身年金形式支付的反向抵押贷款，由于借款人每年可以获得一笔金额用于养老，直到借款人死亡，贷款机构才可以停止支付贷款，回收借款人的房产。该项业务参与者的寿命长短会直接影响到贷款的总额，当借款人的实际寿命小于用于计算年金支付额的平均寿命时，贷款机构会由于回收房产的价值大于贷款总额而受益，反之则亏损。因此，如何准确合理的估计申请者的预期余命，是该项业务定价中的一个重点。现实操作中，保险公司会采用经验生命表来计算申请者的预期余命。????但在现实中，申请人的预期余命除了与预期平均寿命密切相关，又同个体的身体健康状况、既往病史、生存环境及医疗保健条件等有着极为紧密的关系。如何准确掌握申请人的实际身体情况，成为产品定价中的一大要点。在这个问题上，贷款机构和申请人所拥有的信息是不对称的。申请人对于自己的健康状况和过往病史有着更深入详细的了解，而贷款机构是很难获得相关信息的，或者说获得相关信息并做出准确判断的成本是很高的。在这样的情况下，逆向选择的问题就会产生。在一般的寿险业务中，申请人往往会倾向于证明自己的身体是健康的。而在反向抵押贷款业务中，情况可能恰恰相反，申请人希望贷款机构相信自己时日不多，因为在余命较短的情况下，贷款机构的支付期数会较少，相应的每期可以获得的金额会较多。而当借款人的实际寿命超过预期的平均寿命时，贷款机构仍需支付每期贷款金额，借款人自然从中受益。按这样的情况发展下去，只有那些相信自己会比平均寿命活得更长久的老年人才会参加此项业务；而贷款机构因无法对余命较长的人群提高费用，因而遭受损失。????无法准确估计预期余命和逆向选择问题的存在，增大了贷款机构的风险，从而影响贷款机构开办此项业务的积极性。反向抵押贷款业务不仅仅是一项金融产品，更涉及到社会、政治、经济等多方面问题，因此，来自政府的支持与帮助是必要的。????(二)利率变动????利率风险不同于长寿风险，长寿风险可以通过借款人人数的增加来实现规避，当参与者足够多时，每个人的不确定的寿命可以转化为一群人的确定寿命，而利率风险则是不可分散化的。????反向抵押贷款的持续时间长、不确定因素多等特点，使得利率风险在该项业务中更为明显。由于利率是在贷款机构向借款人发放反向抵押贷款之初就事先约定的，合同持续时间通常长达十几年甚至几十年，在如此长的贷款期间内经济状况、政府宏观调控政策等因素往往会发生较大的改变，而资金借贷市场也会随之作出相应的调整。当利率上升时，如贷款机构仍然按期初约定的金额发放贷款，对于贷款机构而言，此时贷款的机会成本将大大增加；如利率下降，借款人可能会转向其他合同利率较低的融资方式。????托马斯·波伊姆和麦克尔·艾尔哈特运用公债、普通抵押贷款及固定利率反向抵押贷款业务进行了比较。假设某金融机构分别以公债、一般抵押贷款和反向抵押贷款的形式借出资金，每个产品都有相同的固定10年期限和固定约定利率。以面值为100美元的公债、本金为100美元的抵押贷款和现值为100美元的反向抵押贷款为例，尽管期限和利率都一样，公债现金流模型与一般抵押贷款在利息支付次数和数额上有所不同，而反向抵押贷款的现金流模型则完全不同。过了合约初始，公债和一般抵押贷款的价值是100美元，反向抵押贷款的实际价值只是1.21美元。首先笔者就三种产品价格对于利率的敏感性进行了测算。假设在8％的市场利率下，三种资产是按照票面价值定价，当利率下降到7％，三种资产价值都上升。尽管另外两种金融产品的价值是反向抵押贷款的近100倍，但反向抵押贷款的增加值和另外两种相差不多。这说明初始投资的每1美元的风险程度不一样，反向抵押贷款的风险程度要大得多。????为了更好