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目 录 “XX小区”物业管理服务策划批准书 1 投标公函 2 授权委托书 3 第一章 公司简介 4 第二章 物业管理整体设想 28 2.1 管理服务的模式、目标策划 29 2.2 管理服务定位 30 第三章 前期介入方案 32 3.1 前期介入工作 33 3.2 具体时段和任务 33 第四章 项目管理机构运作方法及管理制度 41 4.1 管理方式 42 4.2 管理规章制度 48 4.3 小区档案资料的建立与管理 51 第五章 人员配备 岗位要求 作业指导 培训和管理 59 5.1 人员配备、岗位要求、作业指导、培训和管理 60 5.2 拟定管理服务人员简介、岗位职责、作业指导 76 5.3 人员培训 81 5.4 人员管理 86 5.5 考核办法 87 第六章 物业服务用房及相应管理设施的配置 89 第七章 费用测算 93 第八章 物业服务的分项标准与承诺 102 8.1 管理指标承诺 103 8.2 各项管理指标承诺与具体措施 103 8.3 物业服务的要求 105 第九章 物业的秩序维护、保洁、绿化、维修养护管理实施方案 111 9.1 秩序维护管理 112 9.2 环境保洁与服务 120 9.3 绿化管理与服务 130 9.4 房屋、共用设施、设备维护与管理 136 9.5 房屋本体和公共设施的养护 140 第十章 物业管理和服务的应急措施 149 第十一章 丰富社区文化，加强业主互相沟通的具体措施 159 第十二章 施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案 163 第十三章 业主临时公约 167 第十四章 前期物业管理服务合同 172 第十五章 结 束 语 181 “XX小区”物业管理服务策划批准书 编制日期：2009年9月1 日 物业名称：”XX小区” 物业性质：住宅、商铺 楼宇地址： 接招标通知日： 送标书日： 文件编码： 编 写 人： 审核人：（总经理） 批准人：（董事长） 关键词：本策划方案旨在通过专业的物业管理服务与经营策划，提供一种定位准确、操作性强的专业管理和超值服务，在降低物业运行成本、保证物业功能正常的前提下，营造文化、温馨的人文氛围，提供安全、舒适、静雅的生活和学习环境，让广大业主体会物业管理服务的真实内涵，从而确保物业的增值。 上海CC集团XX物业有限公司 （本文件已受控，未经许可请勿复制、转阅。） 投标公函 致：XX置业有限公司 XX小区物业服务项目招标邀请函现已收悉，现正式决定参加此次投标活动。我们根据XX小区前期物业项目《投标邀请函》，经考察现场和研究相关文件后决定应标，我公司代表 经正式授权并将代表我司 （投标单位名称）提交投标文件（含商务、技术部分），投标文件各5份（正本1份副本4份），据此函，投标人兹宣布承诺如下： 我们已详细审核了投标邀请函全部内容。 我们将按照投标邀请函的规定，承担相应的责任和义务，并严格遵守政府相关的法律法规。 我们将提供招标文件中要求提供的其他证明材料。 我们将严格审核全部招标文件，包括招标文件的解释材料和附件、招标文件的修改（如果有），并按照招标文件的规定，严格遵守政府相关的法律法规，承担完成管理合同规定的责任和义务。 根据《投标邀请函》要求提供的资料，我们已提供下列资料： 我们将提供《工商营业执照》、《物业服务企业资质等级证书》等资料复印件。 我们将提供我司企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、已管理物业情况、公司主要人员情况等基本情况（如：类似物业服务楼盘、相关业绩和荣誉证书）。 提供现场考评物业楼盘申报表。 并随函提供补充资料名称： 公司名称： 传真号码： 公司地址： 被授权人签字、盖章： 邮政编码： 法人单位公章： 电话号码： 申请日期： 授权委托书 本授权委托书声明：我 （姓名）系 （投标单位名称）的法定代表人，现授权委托 （投标单位名称） （姓名）为我授权的委托人，以本公司的名义参加”XX小区”物业服务项目的投标，授权委托人签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。 授权委托人无转让权，特此委托。 法定代表人（签字）： 投标单位（盖章）： 授权生效日： 年 月 日 公司简介 公司简介 公司近三年来的业绩 2006年以来，我们在区国资委