项目制营销工作制度细则2.docVIP

廊坊市博科工程项目管理有限公司 “房地产”项目营销工作制度细则 目的 规范控制过程中的环节，保证进度，确保优良和符合要求。 本程序仅适用于 市场研究组的功能 3.1.1信息收集及调查：总体市场信息区域调查针对性专题市场调查 针对性产品信息收集市场研究：区域市场趋势研究项目可行性研究竞争项目个案研究竞争企业个案研究客户及消费行为研究客户资源研究本公司营销战略研究3.2 营销策划组的功能 3.2.1营销策划前期：包括市场定位、客户定位、项目设计规划建议、产品定位、项目总体形象定位、项目形象标识确定、整体营销思路、合作伙伴寻找、营销阶段性计划、媒体整合、营销费用预算方案。 3.2.2营销实施（由项目中心负责实施）：包括传播媒体设计和发布、印刷品制作、销售现场包装、售楼处样板间装修装饰、礼品制作、公关活动、促销活动、销售网页、销售活动组织、营销费用监控、营销效果评估、阶段性营销策略与计划调整。 3.2.3客户资源：包括客户资源开发、客户资料统计。 3.2.4营销总结：包括阶段性总结、广告效果总结、活动效果总结、针对性总结、撰写项目营销案例。 3. 3.3.1售前准备：包括参与营销策划工作、制定销售价格策略、建立销售人员队伍、销售、资料准备、预售面积分户录入、建立客户档案、合同内容核实、 落实按揭等相关手续、编写购楼须知、落实签约事项。 3.3.2 销售推广：包括内部认购、预订登记管理、正式认购、销售接待、销售事务处理、销售数据统计分析、汇总分析、反馈客户信息、销售策略和价格调整、签署合同、办理银行按揭手续、健全客户档案、收集并反馈客户信息、售后服务金地集团上海公司营销工作主要分六个阶段：市场可行性研究阶段、项目前期策划阶段、项目市场定位阶段、公开销售准备阶段、项目公开销售阶段、项目入伙阶段。 5.2主管营销工作的总经理助理整体负责市场部的策略性工作，包括营销资源支持，营销预算方案审批，并参与制定《项目市场调研报告》、《项目策划报告》、《项目营销报告》的提纲，负责审核《项目市场调研报告》、《项目策划报告》、《项目营销报告》；负责与公司及集团其他部门同级管理层的业务协调工作。 5.3市场部经理负责整体的营销资源配合、相关工作协调、各项目营销工作进度的总体控制、营销费用审批，部门人员日常管理工作；参与所有项目阶段性的重大讨论会和确认会议；负责与设计工程部、成本部、行政部的业务衔接，以及接受集团职能部门的业务指导。 5.4项目营销负责人负责具体执行项目的营销工作。 5.5项目营销主管负责项目现场的销售管理工作。 5.6项目组销售员负责客户接待及销售成交。 5.7媒体主管负责媒体沟通，软文撰写。 5.8 文案人员协助项目营销经理工作（在无外聘企划公司的情况下）。 5.9 市场研究员负责即时市场信息收集及针对性市场调研。 营销流程 6.1项目市场可行性分析阶段分初步定位阶段，市场可行性阶段两大部分，要协同部门为开发部。 6.1.1市场部展开工作的输入条件： 6.1.1.1开发部提交项目建议书（以公司总经理签发的工作传签单为准） 6.1.1.2 地块信息资料： 项目背景、区域控制性规划、土地使用性质、项目规划限制性条件等技术参数； 意向地价； 政府或地方特别政策； 6.1.1.3 视工作需要，开发部需协助市场部与政府相关部门和人员对接。 6.1.2市场部撰写市场可行性报告（成果输出），内容包括： 6.1.2.1市场调查： 宏观经济情况研究； 微观经济情况研究，包括区域经济情况，主要人口、产业、人均GDP值等； 政府必威体育精装版房地产政策研究； 房地产供求分析及发展前景分析； 地块周边潜在竞争性项目和楼盘调研； 市场同等价位楼盘调查； 市场同质楼盘调查； 市场前景的预测和分析。 6.1.2.2提出初步市场定位： 地块市场定位； 目标客户定位 6.1.2.3初步市场建议 设计初步建议 建设工期初步建议 销售进度初步建议 6.1.2.4市场可行性分析 6.1.3提交工作成果的工作周期30--50天。 6.1.4提交部门：公司领导、开发部、设计部、成本部。 6.1.5如遇紧急情况，在15—30天内，市场部将“市场初步定位思路”交设计部，设计部启动项目总体规划方案的设计；成本部开始成本估算。 6.1.6特殊情况下，根据公司要求，市场部将全力积极配合。 6.1.7市场部深化《项目可行性报告》。 6.2项目前期策划阶段分项目定位及初步策划，项目策划报告两个阶段，此阶段主要协同部门：开发部、设计部、成本部、计划督办、市场部。 6.2.1第一阶段市场部展开工作的输入条件： 6.2.1.1公司总经理签发项目“策划启动”书 6.2.1.2开发部提供（以工作传签单为准） 市政配套状况； 相关的区域规划图； 用地性质、建筑密度、绿化率指标、控高等规划参数； 初步项目年度销