房地产优山美地策略报告.pptVIP

销售策略—价格销控 价格策略核心要点及主要考虑因素 整体价格策略采取“平开高走，阶段攀升”的价格走势， 实现项目整体目标均价，达到产品利润最大化； 第一批入市房源推出的价格根据目前项目周边的小高层的价格5500元/平米， 集合项目本身花 园洋房的价格6300元/平米的实际销售情况， 建议一期推出的小高层价格为5700元/平米， 前期大量的推广蓄客时间，充分保证一期开盘125套房源的去化，确保该批房源入市的安全性； 每批房源推出之前可根据蓄客量， 推出少量房源，进行一次或多次内部认购， 达到价格试水的目的，确保该批所有房源入市的安全性； 已达到整体均衡去化为导向，在定价策略中严格遵守“差价原则”， 在定价及涨价过程中灵活把握各楼栋、各楼层、各单元、已售与未售等因素之间的价格挤压， 实现推出产品均衡去化，并拉开价格范围保证客户选择的多样性； 各个销售周期内房源价格采取“小幅快跑”策略，以达到快速去化的目的。 5月2日 6月27日 9月4日 11月-12月底 11月6日 推出137#138#139# 共计3栋小高层， 价格建议5700元 所剩洋房价格6300 湖心岛独栋推出3栋 进行价格试水 2010年共计推出房源小高层504套，二期剩余叠加15套，花园洋房60套，湖心岛独栋别墅10套； 6月下旬看一期推出 小高层的去化情况， 建议推出140#小高层 价格建议5900元 剩余小高层曾价格 上调100元/平米； 9.4推出141#/142 共计2栋小高层， 实现成交均价6200元/平米，剩余小高层价格上调150元/平米；湖心岛别墅推出4套 11.6推出143# 小高层， 实现成交均价6500元/平米； 剩余小高层上调100元/平米； 对今年推出的房源进行去化 试湖心岛别墅的推出情况再对出3栋； 推售节奏 推售节奏 11月-12月，对本年度推出的产品，利用活动营销的 方式进行充分去化，以达到本年度的销售目标； 11.6推出本年度剩余的143#小高层产品，同时对前 期剩余的小高层产品进行价格调整挤压剩余产品的 同时，对新推房源有充分的促进作用， 继续推出3栋湖心岛别墅 9.2推出141#/142#，充分利用9月月黄金周去化新 推房源，利用价格优势挤压剩余前期小高层产品 同时推出新的湖心岛别墅4栋 6月中旬推出140#， 利用前期充分的蓄客时间 去化一期开盘未选到合适房源的客户 5月初推出137#138#139#共计3栋小高层， 湖心岛独栋推出3栋进行价格试水 利用价格挤压剩余花园洋房和叠加产品去化 □■推售策略 整体推盘采取平价高开的策略，随着物业档次的提高，价格逐步拉升； 上半年推售以小高层推售为主，快速去化剩余二期产品； 5月主推高层152套，考虑在传统销售旺季下快速去化大盘量房源； 考虑到上半年的蓄客时间及推盘量，建议针对小高层的去化情况，及时利用上半 年时间，推出新房源，以保证充分的产品需求，同时达到减轻下半年的推售压力； 下半年以剩余的小高层产品推售为主，利用前期的优势及价格策略，达到充分的产品去化； Thanks Part 执行 第一阶段：4月——6月 配合5月份137#、138#、139#的推出 地位塑造期 诉求方向：首席别墅社区，环境公寓代表作 报 广 首席别墅社区 环境公寓代表作 【市场地位稿一】 16万平米缓坡浓荫环绕四周； 全城唯一社区山景公园坐拥脚下； 百种植物繁茂生长； 数十条溪流、驳岸蜿蜒成趣； 白墙红瓦地中海风情尽呈； 全明采光户型瞰岭观园； 书香墨香熏养心智； 2009年，别墅承载了优山美地99%的盛誉， 2010年，公寓承载了人们对优山美地99%的期待。 【市场地位稿二】 16万平米缓坡浓荫环绕四周； 全城唯一社区山景公园坐拥脚下； 百种植物繁茂生长； 数十条溪流、驳岸蜿蜒成趣； 白墙红瓦地中海风情尽呈； 全明采光户型瞰岭观园； 书香墨香熏养心智； 在10万棵树下生长的公寓 【市场地位稿三】 16万平米缓坡浓荫环绕四周； 全城唯一社区山景公园坐拥脚下； 百种植物繁茂生长； 数十条溪流、驳岸蜿蜒成趣； 白墙红瓦地中海风情尽呈； 全明采光户型瞰岭观园； 书香墨香熏养心智； 渠道及活动建议 媒体投放：户外、围挡、软文、报广、短信、网络 物料：《种公寓》环境楼书投放。 本书分两大部分 ： 一部分为公寓环境描述； 一部分为种公寓的人（设计师、物业管理人员、园丁、保安访谈） 礼品：优山美地CD唱片及内部图册。 9个人的公园与山。 于山体公园开辟一处环境示范区，主设计师为9名业主（或由19名业主提供自己的想法）。 公关活动 99个人的书店。 结合周边高校氛围，召集99名业主，每人