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我国房地产发展趋势探究 　　【摘要】：房屋与土地是人类最基本的生存与发展资料。土地关系和土地利用一直是各社会形态关注的中心问题。住宅从“构木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史演进随社会生产力的发展而变迁，随社会生产关系的变革而变化。然而我国的房地产业将如何发展，是一个不得不思考的问题。 【关键词】：现状；价格；调控；借鉴 中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号： 房地产发展现状 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点，一季度，全国土地市场量跌价涨，后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落，新开工面积再次负增长;商品房销售增幅出现下滑，价格增幅放缓。 房地产的价格发展趋势 (1) 价格上升速度将逐渐趋缓,房地产市场将步入理性发展 我国实行房改以来,房地产市场稳定发展。从1999～2006年,房地产价格处于稳定上升阶段,2006～2012年略有下降,这与国家2003～2004年加大宏观调控力度密切相关。1998年以来,我国房地产业已持续近10年的繁荣。从GDP增长速度、城镇化率增长趋势、住宅销售面积和住宅销售额的增长速度综合判断,未来房地产价格将保持基本稳定或偏热的增长态势。随着国家实施新的住房政策,加大宏观调控力度,住房供给将由单一的市场化供给变为市场供给和保障性供给两种主要来源,房地产市场将步入适度调整期,进入更加理性的发展阶段,价格上升趋势将逐渐趋缓,房地产市场也将逐渐回归理性。 (2) 房地产金融和土地供给政策将对房地产价格产生较大影响 借鉴近10年的房地产发展经验,未来房地产金融和土地供给政策将是影响房地产价格的主要因素。国家将通过紧缩银根和地根两种主要方式调控房屋供给。由于土地资源的稀缺性,房屋销售价格将随土地价格的变动而变动,房屋租赁价格将随房屋销售价格的变动而变动。1998～2006年,全国房屋销售价格指数和土地交易价格指数之间显示出同向的趋势性。房屋销售价格指数和土地交易价格指数基本上反映了房地产价格的变化。 (3) 房地产业将继续保持住宅建设为主的特色 未来商品住宅需求仍然是房地产市场中的主要需求,在房地产业中,商品住宅将继续保持较高的比例。1998～2006年数据显示,全国住宅占全社会施工房屋建筑面积的比例在58%～68%之间, 住宅占全社会竣工房屋建筑面积的比例在60%～75%之间。住宅占商品房销售面积比重近90%,占商品销售额比重在80%以上。商品住宅需求仍然是房地产市场的主要需求,在房地产业中继续保持较高比例。 3.房地产市场宏观调控 世界房地产市场发展的情况表明，公共政策是市场供给和需求因素之外的第三因素。具体地表现为：政府管制对新开工项目、旧城改造、环境保护、土地开发利用等方面的影响；对低收入阶层提供住房保障的政策性支持；对城市基础设施建设承担关键性的作用等。这些表明，政府的宏观调控不仅必要，而且有现实的着力点。当前，宏观调控的政策取向，应立足于：中国城市化进程，老百姓的住房需求，房地产支柱产业的地位，遵循房地产的运行规律。确立6个重点：一是管理与控制国家的土地资源，根据市场动态，调节土地投放量，加强用途管制；二是以质量为中心，以环境为重点，加强房地产开发过程管理；三是区分使用（居住）需求和投资需求，加强房地产的流通管理；四是以产权制度建设为重点，加强房地产的持有管理；五是强化信息披露制度，推行房地产行业透明化；六是根据房地产业发展的趋势，重视房地产金融创新，稳步探索房地产证券化。 发达国家房地产的发展现状和我国房地产未来发展借鉴 日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代,当时日本的房地产短时期内涨价。在日本当年的房地产热中,最大投机者是财力雄厚的企业,它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时,也拉抬了住宅房产的价格。最终,由于日本中央银行升息力度的不断加大,在股市崩溃的同时,楼市的泡沫也同时被挤破,促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降。直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复,日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世,其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控, 其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品, 而不应过分看重它的投资回报, 其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引, 动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。 日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中,推出了三大符合市场发展规律的改革措施:一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目,恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值。二是放宽限制