房地产开发流程22房地产开发流程22.docVIP

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证、规划要点批复，是进行房地产开发的前提 。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、指标及小户型比例限制等。办理“建设用地规划许可证”所需资料： 1、立案申请表，加盖产权单位印章和设计单位的印章，并写明联系人的姓名、电话、通信地址以便联系。2、申请函：说明申请办理的事项的基本情况、办理原因、办理基本要求和其他需要特别说明的事项3、授权委托书原件：除勘测信息类业务外，当申请人委托代理人办理有关事宜时提交，应当明确代理权限；4、申请人身份证明复印件：申请人是自然人，应当提交本人有效身份证明；申请人是法人或其他组织，应当提交：①《组织机构代码证》或其他有效证明文件，企业法人还应当提交《企业法人经营执照》②法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。（复印件，除勘测信息类业务外均应当提交）；5、代理人身份证明文件，复印件：代理人应提交本人有效身份证明，自然人办理建筑类业务时，如代理人与申请人属于配偶、父母、子女关系，应当提交户口薄复印件，委托其他人办理的，应当进行公证。6、已取得的《建设项目选址意见书》复印件。7、土地管理部门核发的《建设项目用地预审报告书》复印件。8、建设项目涉及国家安全、消防、文物保护、航空、通信等部门的，应当提供各相关专业主管部门的书面意见。9、宅基地证明文件或《国有土地使用证》及其他用地权属证明文件及附图、附件。10、1/500或1/2000现状地图、规划情况咨询表。11、建设项目总平面关系布置图，现场照片 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网，任何人都可以上网查到，现在结构类的工程师难找。 3、总平面图审查阶段 这个阶段也可叫“修建性详细规划审查”。审查小区的总平面规划图纸，包括下列内容：⑴ 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；⑵ 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；⑶ 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求； ⑷ 确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；⑸ 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；⑹ 制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划的文件和图纸应当包括：⑴ 控制性详细规划文件包括规划文本、规划图则，规划说明及基础资料汇编。规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定；⑵ 控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。图纸比例为1/1000——1/2000.修建性详细规划根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。 修建性详细规划需收集的基础资料，除控制性详细规划的基础资料外，还应增加：（一）控制性详细规划对本规划地段的要求；（二）工程地质、水文地质等资料；（三）各类建筑工程造价等资料。修建性详细规划应当包括下列内容：⑴ 建设条件分析及综合技术经济论证；⑵ 作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；⑶ 道路交通规划设计； ⑷ 绿地系统规划设计；⑸ 工程管线规划设计；⑹ 竖向规划设计；⑺ 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 控制性详细规划和修建性详细规划关系：1、控制性详细规划为修建性详细规划提供依据。(前后的区别) 2、修建性详细规划主要为单体建筑的设计和道路、管线的实施提供控制依据。 建筑密度是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。小区是1万平方米，有3000㎡的地面上有建筑物，那建筑密度是30%。若我这3000㎡的建筑占地里面，有2000㎡是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。争议就是我这个2000㎡，到底算不算建筑基底？限制建筑密度，是为保证绿化，保障居民的休闲空间。现在地面上建了东西，但是上面有绿化，绿化没有减少，休闲空间没有减少，这个2000㎡不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，技术规范没有限死。容积率，总建筑面积除以净用地面积（高层≤5，多层≤2　独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1