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关于欧洲城服饰市场打造湘派女装基地 可行性分析报告 2012年5月1日 前 言 为响应市委、市政府打造芦淞服饰千亿产业集群的号召，各大市场争相抢占湘派女装产业基地，欧洲城作为外资企业，地处芦淞核心，更具形成湘派女装的核心竞争力。本报告通过对欧洲城服饰市场全面分析，结合欧洲城业主代表建议，对本地企业、本土品牌在欧洲城的发展空间充分进行论证，我们有理由相信欧洲城服饰市场一定能成为本地企业、本土品牌的沃土，恳请市委、市政府能将芦淞服饰产业发展基地的中心放在欧洲城。 第一部分 项目基本状况 一、项目简介： 欧洲城服饰市场项目位于株洲最繁华的服饰批发商圈中的核心区，由意大利华侨投资4000多万美元兴建。项目地上28层，地下2层，总建筑面积约5万平方米，集女装批发市场，服饰研发、设计、展示、专业商务公寓楼于一体，功能配套齐全。该项目位于全国十大服饰市场之一的株洲芦淞市场群最繁华的服饰批发商圈的核心地段，坐享人流、物流、车流、信息流汇聚的黄金轴心，占尽天时、地利、人和，借助芦淞商圈鼎盛之财气，顺应芦淞市场群提升之商机，自2011年9月开业以来，在欧洲城房地产公司、汇通物业的精心管理下，市场1-4楼迅速进入正轨。项目5-8楼品牌女装，由于激烈的市场竞争，市场严重的同质化经营，生意不尽人意。这次我们准备拿出5-8楼及9-14楼约16000㎡，配合政府打造本土企业、本土品牌女装基地。 二、项目建筑面积： 1、项目总建筑面积50000 ㎡； 2、5-8楼单层面积2000㎡，共8000㎡ 3、9-14楼单层面积1400㎡，共8400㎡ 三、目前市场基本情况及业态定位： 1、目前5-8楼产权已售，但市场方在近期已征得大多数业主及业主委员会同意，市场收回3年的经营权，进行统一规划招商； 2、市场及商铺装修均已完成，硬件条件较好； 3、拟作湘派基地的商铺数量及面积：5、6楼目前商铺数量144个，平均面积 27 ㎡，7、8楼商铺数量104个，平均面积38㎡目前定位品牌女装批发；9-14楼写字楼单层6套，共36套，平均面积233㎡。 第二部分 市场引入湘派女装的意义及规划 一、引入湘派女装意义： 1、整个芦淞市场群产业升级的需要； 2、是欧洲城服饰市场打破商圈服饰竞争同质化的需要； 4、是对商圈产权商铺投资信心提升的需要； 5、终极目的是引入本土品牌女装商户，提升项目的价值，打造湘派女装基地。 二、湘派女装市场整体规划 欧洲城服饰市场打造湘派女装基地分为三个阶段规划第一阶段：5-8楼每层楼设计30户，将现有摊位2个或3个打通经营，引入商户120户 第二阶段：9-14楼，每层6户，引入36户 第三阶段：将整个市场其他楼层逐渐引入湘派女装，用1-2年时间，从多方面引导、推广，全面打造湘派女装基地。 第三部分：欧洲城引入湘派品牌女装分析 一、从消费习惯上分析： 欧洲城位于芦淞服市场广场周边，紧邻品牌市场中国城，无论批发商户还是普通消费者，购品牌服饰一定在此范围；购买便宜、低档货品则会选择结谷门、芦淞、金谷这样的市场。因此，打造湘派品牌女装基地，欧洲城所处地段、市场形象从消费习惯来看是首选。 二、从市场规模上分析： 欧洲城市场整体建筑面积约5万平米，市场从设计之初，就致力打造集女装批发市场，服饰研发、设计、展示、专业商务公寓楼于一体，功能配套齐全的女装专业市场。如果仅从5-8楼来看规模是不大，但我们分三个阶段逐渐实现湘派品牌女装基地的目标，将整栋大厦作为孵化、培育基地是完全可能实现的。 三、从开发商的理念和实力分析： 欧洲城房地产公司公司以“和谐、拼搏、务实、创新”的企业精神，以先进的开发理念和卓越的品质，致力打造商户（业主）、开发商、政府共赢的典范项目。在开发、管理过程中于政府及相关部门、商户都建立了良好的合作关系。公司总经理裘日亮先生目前担任温州商会会长、被授予株洲市荣誉市民，公司在株洲目前有多个房地产项目开发中。市场自2011年9月开业以来，欧洲城房地产公司对市场管理、发展给予了全方位的支持。如果有幸能获得湘派品牌女装基地的殊荣，公司将从人力、财力上进一步支持市场发展。 第四部分：市场初步价格定位 市场将于5-8产权商户签订三年托管协议，对引入的湘派品牌女装商户第一年、第二年免收租金，第三年按市场价，但5楼租金不高于80元/㎡.月；6楼租金不高于60元/㎡.月；7楼租金不高于50元/㎡.月；8楼租金不高于40元/㎡.月；第三年以后按市场价格。 9—14楼写字楼价格不高于25元/㎡.月，租赁三年。 第五部分：本土企业、本土品牌成长分析 株洲芦淞服装市场经过20多年的发展，已拥有各类服饰专业批发市场47个，经营业主3万余名，从业人员12多万人，汇集了国内外服饰品牌4000多个，辐射周边15个省市230多个县市