湖北省恩施巴东县野三关镇心一地产·都市印象商业定位报告.docVIP

巴东县野三关镇 心一地产·都市印象 商业定位报告 目录 第一部分：本项目基础资料简介 第二部分：双盛顾问分析、解决问题的思路与方法 问题一：项目定位依据分析 问题二：本项目总体定位 问题三：本项目规划优化建议 问题四：本项目业态定位 问题五：招商组市及运营策略 第三部分： 如何进行危机处理 第一部分：本项目基础资料简介 名称：都市印象 位置： 规模：9万㎡综合体建筑 业态：多层住宅、酒店、商业等 简介： 第二部分：双盛顾问分析、解决问题的思路与方法 问题一：项目定位依据分析 野三关镇概况 巴东县野三关镇是湖北省小城镇综合改革试点镇，是大西南的陆路咽喉，恩施州的东大门，巴东江南的重要物资集散地。集镇所在地海拔1100米，东距宜昌市中心168公里，西到恩施州府157公里，东北至巴东县城94公里，东南到水布垭水电枢纽工程27公里。全镇面积530.9平方公里，人口总计人。 一站式家庭时尚购物基地 集吃、喝、玩、购四位一体的大型商业项目； 经营种类针对全客层，覆盖不同年龄段，充分满足所有家庭不同种类需求； 集约化、国际化、全面化，打造区域家居时尚购物生活中心； 不再是单纯的商业项目，本项目将打造成全镇的生活平台。 问题二：本项目总体定位 目标消费群定位 核心客户群： 国道经济带沿街门脸、 国道经济带居住居民，预计该部分人群约有1万人左右，从市场走访来看，该部分人群有很强的购买能力以及消费欲望； 重点客户群： 村镇外出打工人员以及周边村落闲置居民，此部分人群拥有一定经济实力，有着浓厚的归乡情结； 辐射客户群： 巴东以及周边乡镇市到此路过、观光、民俗旅游的流动人群，主要通过项目前景以及规划吸引该部分客户。 问题三：本项目规划优化建议 一、整体修改建议 1. 建议商业移至原酒店规划地块（含原规划中酒店南侧的两排商业街） 交通道路是联系顾客与商业设施的载体，是制约商业聚集的重要因素。所以项目商业应该尽可能改善交通状况，实现与主干道的对接，保证顾客方便到达。 客流也是商业的重要制约因素之一，?商业中心必须争取最大的沿街展示面，争取尽可能多的顾客； 2. 建议酒店部分紧邻商业部分，酒店配套区不变 商业地块属于动态区，住宅区域属于静态区，酒店地块北临商业地块，南邻住宅地块，其作用在于缓冲商业地块给住宅带来的噪音、安全等不利因素； 酒店地块移动到该位置，与酒店配套区形成掎角之势，便于形成娱乐休闲配套区。 3. 建议原商业地块加盖住宅 缩小酒店占地面积，在原位置增加1-2栋住宅。 问题三：本项目规划优化建议 二、商业部分建议说明： 1. 规划概念 双首层概念 商业独岛概念 退台商业 规划原则： 增加沿街商业展示面，提高商业氛围，吸引更多人流入内； 增加商业区内展示面，规避楼层对于商业价值损失； 增加本案空间，大面积，大空间适宜购物人群停留。 规划方向： 增加沿街（名巷路、土家巷、）商业展示面； 增加一层沿街门脸面积，使得商铺价值最大化； 通过双首层增加了二层价值，使得二层商业价值最大化； 3. 规划建议 商业一层结构： 整体+独岛商业结构相结合，通过此类型商业规划实现铺铺临街、商业无死角，增加商业价值； 首层商业面积，每栋整体商业面积控制在1500-1800平米。 规划效果如下：增加沿街展示面以及增加内部沿街商铺价值。 整体商业以及独岛商业效果，如图所示 商业二层结构： 通过退台、回廊的营造，实现商业双首层概念，增加商业街道空间感， 使得原来二层商业价值得到大大提高。 二层退一层1.8-2米左右，二层每栋整体商业面积在1300-1600平米。 二层在外侧增加扶梯设计，使消费者由一层直接到达二层。 扶梯效果展示： 商业三-四层结构： 3-4层单层面积控制在8000平米左右，两层共计16000平米； 3-4层增加挑空天棚，蓝色部分为挑空部分，增加3-4层采光以及可观赏性。 商业挑空天棚示意图如下： 问题四：本项目业态定位 1. 定位思路： 本案商业定位为当地“一站式家庭时尚购物基地”； 本案③、④号整体商业部分临街展示面较好，以吸引人流为主要目的，定位立足大众消费者最常采购的业态，①、②号整体商业由于位置所限，规划为特定人群购物需求产品。 2. 各区域业态定位 对于①号整体地块的定位：家居建材世界 一层主要经营部分建材产品，以地板、壁纸、卫生洁具、瓷砖、厨具、灯饰、五金 二层主要经营家居布艺、床上用品、家居装饰品等。 销售面积：15-30㎡ 实际经营面积：30—300㎡ 对于②号整体地块的定位：特色文化用品 一层主要经营旅游、体育用品、运动器械、文具学习、艺术品等产品； 二层主要经营民俗文化产品、当地特色产品、当地旅游纪念品、古玩等。 销售面积：10-30㎡ 实际经营面积：15—50㎡ 对于③号整体地块的