房地产大盘研究.ppt

紧缩城市开发模式特别适用于城市重建与旧城改造项目。 2、大盘开发的认识 超越“单一功能模式”：通过自身综合多功能打造，汇集居住，商业，娱乐，文化等复合型结构模式，满足人们“工作、居住、生活”的需求； 外向互动、内向紧凑：大盘既是一个领域，又与周边的环境、人文、氛围紧密衔接、融合，大盘是对内独立与对外融合的统一。 集约化、集聚化：多功能组合是主要特征，是一个城市功能的浓缩和剪影。 认识1： 街区是大盘重要的组织成分，是大盘的生活配套和精神延伸；无论西方还是国内，都重视社区内部独立街区的打造； 街区创造健康的环境、建设良好的社会关系、促进共生和成长； 活力街区基本特征：小尺度、互动性、便利性、共享性、多样性、包容性…… 认识2： 街区业态设置（最令人满意的服务配套） 零售商店 10% 各类超市 31% 饮食店 19% 酒吧 3% 美容、美发 14% 保健 6% 宠物店、宠物医院 1% 干洗店、服装店 12% 装潢店 1% 保姆、家政 1% 二手房服务 2% 摘自万科城市花园研究报告 市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损； 符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动； 有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。 认识3： 认识4： 景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成功和前期实现，吸引高端客户群； 以最好的产品首期开发：奠定项目高端形象，奠定项目高品质，建立项目的圈层感。 首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应； 开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立的项目品牌获得后期成功开发； 产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象。 谢 谢！ 大盘研究 一、关于大盘 1、何为大盘 传统对大盘物业类型的理解是住宅物业； 如今大盘的物业既包括住宅，也包括商务、商业和都市综合体等。 传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模； 如今大盘影响力最重要的是对社会发展的影响力。 传统对大盘价值的理解表现为开发利润； 如今大盘价值更重要的是打造新的生活方式，引导生活模式的改变。 大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。 价值 认识 第一层面： 住宅与居住、商业、商务等功能的组合。 第三层面： 开发利润与社区和谐、生活方式塑造、品牌提升。 第二层面： 体量（规模）与大盘的社会影响力。 2、大盘价值层面 大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。 3、大盘与小盘 大盘 大盘注重功能多元化 前期与后期的协同发展 长期价值增长为指导思想 小盘 以单一功能开发 追求短期市场价值最大 单楼盘开发短期市场实现 小盘建楼，大盘造城； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； …… 小盘 大盘 发展战略与定位 业态组合、功能配比 分区开发规划 启动与分期计划。 4、成功大盘开发的要素 大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，成于合适功能配比、分期规划和启动策略。 4、大盘的发展 新都市主义大盘 现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘 1920~~1960 1980~~目前 1960~~1980 新都市主义的基本精神是：社区设计必须将公共空间的重要性置于私人利益之上；注重邻里关系，关注人与自然的和谐发展。 5、大盘反思 盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，风险规避不足下的盲目启动导致的资金链断裂，是国内外大盘失败的根源； 开发风险评估与应对 定位及规划设计的前瞻性、科学性，后期生活方式打造的市场性与运营科学化、专业化是大盘成功必要条件。 准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃。 二、大盘的开发模式 1、开发模式 新市镇开发模式 主题社区开发模式 产业驱动开发模式 郊区陌生区大盘开发模式 老年社区 体育社区 教育社区 休闲产业 体育产业 商务商业 项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求； 项目开发驱动模式，吸引消费群体。 中心城镇开发模式 城市中心大盘开发模式 交通拥挤与项目的通达性； 项目与周边建筑的协调与和谐； 项目功能与城市、区域功能的互补； 项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。 紧缩城市开发模式 模式一：主题社区模式 主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群。 教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等是主题社区模式开