广西南宁澳门街《项目场与产品定位研究报告》.docVIP

项目的宏观背景属于影响项目过程的基本面，它包括国家的宏观社会、政治、经济趋势及产业发展政策、导向，这些要素是项目发展过程所处的外部环境，它对项目的影响既是间接也是直接的。 一 项目背景加强土地供应管理土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严。由于垄断市场结构，开发商不会牺牲自己的利润，必然将成本转嫁到产品之中，客观上造成了土地价格上涨。所以单独调控地价没有取到控制房价的目的。规划调控中央政府加强了对城市规划的管理，实际上是加强了城市建设、房屋供应结构方面的控制，控制拆迁规模，鼓励建经济适用房、中低价商品房。然而这些实际上危及了地方政府和开发商的利益，会受到地方政府和开发商的抵制。前者因为必须增加地方财政支出，减少地方财政收入，后者因为利润较低。但是因为中央政府将这作为考核地方政府的一个重要条件，所以执行到何种程度还是问题。税收政策加强了住房交易环节的税收管理，对住房投资者和投机者(炒房者)进行抑制。例如对二手房转让设定限制和征收税费等。5月27日，国家税务总局已经会同财政部、建设部，下发了《关于加强房地产税收管理的通知》。7月19日，国家税务总局、财政部、国土资源部联合下发的《关于加强土地税收管理的通知》，要求各级地方税务、财政和国土资源管理部门进一步加强部门间的工作配合，实现信息共享，加强土地税收管理。这实际上抑制了二手房市场的发展。 银行信贷管理政策中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理。由于住房贷款有住房抵押，风险较低，是银行的优质资产，各家商业银行在其他贷款风险较大的情况下，加大了住房贷款发放。中央政府担心房地产贷款风险引发金融系统危机，危及国民经济，采取了对个人住房贷款加息措施和对房地产开发贷款限制信贷规模、提高贷款门槛、提高首付、降低贷款年限等措施，还对银行提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例等手段，达到了收缩信贷规模和降低风险的目的。客观上造成了住房贷款规模、银行业务量和利润的下降。2004中国房地产金融报告：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。从当前宏观经济形势看，央行发布这一建议的促动因素有二：一是从控制销售方式实质上是提高投资门槛入手，化解国内房地产金融风险二是从开发源头推动楼市理性回归。有业内人士认为，此《报告》传达出一种信息，即未来中央对房地产行业的宏观调控将由整体调控转向分类调控。需求管理设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机。例如对二手房转让设定限制和征收税费等。供应管理政策现有市场供应结构以中高档商品房为主，中央政府要求地方政府加强经济适用房、廉租房建设，改善住房供应结构。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。这些措施达到了平抑房价的作用，但却使房地产市场变得低迷。市场秩序管理建立房地产市场信息系统，加强信息公布和信息引导，整顿和规范房地产市场秩序，打击扰乱市场秩序行为，并且采取了一系列的管制措施。依法严肃查处违法违规销售行为，控制二次购房和投机性购房。新政出台以后，房地产投资增幅回落，房地产价格涨幅趋缓，供求关系有所改善，商品住房交易结构有所调整，投机性购房得到初步遏制，商品住房平均价格涨幅趋稳，房地产信贷增速放缓。背景南宁市近几年经济发展正处于上升的空间，房地产投资占GDP、固定资产投资的比重均处在合理区间，加上城市化进程、东盟10＋1、泛珠9＋2、西部大开发、南北钦防经济圈等众多发展机遇，房地产业发展空间巨大，房地产发展的“前景”看好。但不容忽视的是目前房地产市场存在总量上的结构失衡。 微观背景未来五年档次物业在兴宁区的年均预测容量约为2.5 项目物业产品均销售，缩短项目的投资回收期； 2.6 达到经济效益与社会效益双赢的局面。 形势、资源、目标、市场，都是权衡一个房地产项目发展的坐标视角。在众多的外在内在对项目影响因素中，通过宏观面、持力层、应对层、着力点、目标线的系统分析，梳理项目发展的主要矛盾与冲突，寻求化解之道，甄选出本项目最理性和优化的发展策略导向，为项目的定位提供依据。 六 项目发展导向 1、项目冲突与矛盾 通过对本项目五个层面（基本面、持力层、应对层、着力点、目标线）的系统分析，在决定项目发展策略导向与定位中，存在如下五个方面的重大冲突： 1.1 投资型产品与新政之间的矛盾 按项目业主提供的初步设计方案，本项目的主打产品是投资型类的小户型商务公寓，而新政主要目标之一就是要打压投资型物业的市场供给，在这种形势下，金融机构对此类物业的信贷支持会很弱。 1.2 销售周期后移与资金压力之间的矛