桂林桂湖景苑整合推广方案.docVIP

桂湖景苑整合推广方案 海天互动 HITONE 项 目 基 本 情 况 项目东靠桂林市主干道中山路，西临翊武路。处于桂湖与木龙湖之间，东西南北分别有叠彩山、老人山、宝积山、鹦鹉山等著名景区。地理位置优越，交通便利。 项目占地面积54680平米，总建筑面积101917平米，容积率1.74，绿化率40％。 小区规划由19栋多层构成，总户数680户。强调中西、南北轴线，实行人车分流。 户型主要以三房二厅为主，约占55％，二房二厅占20％，四房及复式楼占25％。户型配比合理。 市 场 总 体 分 析 一 桂林市场总体分析 桂林市房地产市场从2002年开始大规模发展，开发量、开发速度以及价格均呈不断上升趋势。 通过几年专业化的市场开发，桂林消费者对房产消费已趋于理性，对各种推广手法、投资常识等非常了解，楼盘品质、开发商品牌逐渐成为消费的重点考虑因素。 由于市区土地资源匮乏，市中心区域新项目开发偏少。市场向东、南、西、北四周扩展，开发项目多，竞争激烈。 市区核心景区附近的开发项目由于具备珍稀资源优势，其价值含金量最高。 二 桂林市2005市场分析 市场的不断扩大及完善，城市周边地带竞争激烈，处于阶段性饱和状态。市中心土地极为稀缺，新项目的开发必将成为焦点。 2005年一批高素质楼盘、大盘（西岭御景、碧水康城、山水凤凰城、碧园·印象桂林等）入市，市场进入大盘时代，竞争激烈。 2005年上半年由于国家政策宏观调控，消费者对市场的理性认识，多为持币待购，市场较为低迷。 2005年1—2月桂林房地产销售面首次出现下滑，这是自2002年以来的第一次，销售面同比经上年下降了40%。房车节期间，20多家参展商现场售出房子87套房地产景气状况调查分析 从我们对全市房地产企业进行问卷调查的情况看，各项数据经计算机汇总处理后显示，2005年上半年景气状态指数和预计2005年下半年景气变动指数及完成和预计完成生产经营的一些主要指标均有一定幅度的提高。 企业大多数景气指数有所上升（1）宏观经济环境比较宽松。2005年上半年宏观经济环境景气状态指数为0.34，预计下半年宏观经济环境景气变动指数为0.29，景气状态指数都大于0，说明宏观经济环境比较宽松。在调查中有75%的企业预计下半年的宏观经济环境会有大的改善,有35%的企业预计变化不大。（2）单位总体经营状况较好。上半年总体经营状态景气指数为0.35,说明经营状态比较好。预计下半年景气状态变动指数为0.40，说明经营状态继续向好的方向发展。有64%的企业预计下半年总体经营状况会更好。有36%的企业预计改善不会太大，预计恶化的为0。 （3）房地产市场需求会有所增加。上半年房地产市场需求景气状态指数为0.36，房地产市场需求充足。预计下半年景气变动指数为0.40，说明下半年与上半年相比市场需求有所增加。有70%的企业预计下半年会有大的改善，有20%的企业预计变化不大，有10%的企业预计会恶化。（4）房地产市场供给充足。上半年房地产市场供给景气状态指数为0.45，预计下半年景气变动指数为0.55，说明市场供给是充足的。从指标汇总的情况看，有60%的企业预计今年上半年房地产市场供给更充足，有35%的企业预计不变，有5 %的企业预计变化不大。 （5）销售状况会更好。上半年销售景气状态指数为0.37，说明销售状态好。预计下半年销售景气变动指数为0.42，说明销售状态更好。有70%的企业预计下半年销售状况会更好，有20%的企业预计变化不大，有10%的企业认为会恶化。 （6）物业管理与服务质量会有较大改善。上半年物业管理与服务质量的景气状态指数为0.25，说明好。预计下半年景气状态变动指数为0.54，说明与上半年相比改善较大。有75%的企业预计下半年改善较大。有25%的企业预计改善不大。 （7）房地产开发与经营成本略有增加。上半年房地产开发与经营成本景气状态指数为-0.33，说明经营成本高。预计下半年景气状态变动指数为-0.27，说明下半年经营成本会有所增加。有66%的企业预计下半年的经营成本会略有增加，有34%的企业认为经营成本会更高。 （8）拖欠差额会有所增加。上拖欠差额景气状态指数为0.25，属正常范围。预计下半年拖欠差额景气状态变动指数为-0.15，说明下半年拖欠差额会有所增加。有65%的企业预计下半年拖欠差额会有增加，有35%的企业预计拖欠差额会有一定改善。 （9）公司盈利状况会有所改善。上半年盈利景气状态指数为-0.30，说明上半年盈利状况差。预计下半年景气状态变动指数为0.40，说明下半年与上半年相比会有所改善。有80%的企业预计下半年盈利状况会有所改善，有20%的企业认为改善不大。 （10）职工人均收入会略有增加。上半年职工人均收入的景气状态指数为-0.08，说明职工人均收入略低。预计下半年景