益阳市物业管理_56934.docVIP

益阳市物业管理市场调查报告 物业管理作为新兴的朝阳产业，在十余年的发展历史。十几年来，，物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。目前物业服务企业达到97家，从业人员6000多人，已交付使用的住宅、办公楼、工厂、市场等类型的物业管理项目达到170多个，总建筑面积近700万平方米。为了更深入地了解物业管理现阶段发展状况，　　尽管我市的物业管理发展取得了一定的成就，但行业整体发展面临诸多困难和阻碍，前景不容乐观。 　　物业服务收费标准过低是制约市物业管理行业发展的最大壁垒在我们调查的68个住宅小区中，物业服务收费最低的为零，最高的为每月每平方米1.元。具体情况如下表所示： （元/每月每平方米） 项目个数 （个） 所占比例 0 1 1.47% 0.10-0.20 4 5.88% 0.21-0.50 42 61.76% 0.51-1.00 21 30.88% 1.01-1.80 8 12.50% 　　从上表可以看出，物业服务收费0.21-0.50元的小区最多，占61.76%，物业服务收费整体处于一个低水平状态。 　　物业服务收费低，物业服务企业无法提供高水平的服务，导致业主以各种理由形成的欠费增多，物业服务企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业服务企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。 　　由于物业服务收费价格偏低，在我们走访的68个小区中，物业服务企业财务经营状况普遍不佳，亏损企业占71%。 项目个数 （个） 所占比例 亏损企业 48 71% 收支基本平衡的企业 11 16% 盈利企业 9 13% 　　以国家安居工程梓山苑小区为例，该小区的物业服务收费从2005年交付使用时定为0.18元/平方米/月起，到现在没变过。7年以来，物价不断上涨，用工成本不断增加，但是物业服务费1分也没有增加。尽管该小区的面积高达20多万平方米，其物业服务收入仍然难以维持运作，小区的服务人员由最高峰时100多人降到现在的30几个人，仍面临发不下工资的窘境。 　　据《现代物业》报道，2009年上半年，上海由于物业服务收费低而导致物业退出的小区已达30多个。在物业退出后的小区里，垃圾成堆，治安紊乱，投诉和上访明显增多。益阳上半年因物业服务收费过低而导致物业退出的小区也有4个，如果不迅速调整物业服务收费标准，估计将会有更多的物业服务企业因经营困难而撤出服务项目。 　　代收水电费给物业服务企业背上了沉重的经营包袱尽管《物业管理条例》明确规定水、电供应企业应当抄表到户，并向终端用户直接收费。但由于现行水电供应体制及相应法规不健全，在我们走访的小区中，90%以上的小区需要物业服务企业代收水电费。 　　在代收水电费的小区中，物业服务企业除无偿代收水电费之外，还必须承担所有的变压器、线路、管网损耗，必须承担从总表至终端的线路、管网及供电供水设备的维护、保养和维修责任。对本来就是微利的物业服务企业来说，这无疑是一道直接影响利润的沉重枷锁，甚至成为压死骆驼的最后一根稻草。 　　加重了业主的负担以居民用电为例，实行公变供电的小区电价为0.588元/度，而代收水电的小区则要由业主承担8%的损耗，变为0.63元/度。 　　加重了物业服务企业的经营负担据统计，物业服务企业为代收代缴水电所付出的人工开支、自然损耗、二次加压、总表与分表误差、用水用电比例与实际不符的费用占总收入的4.5%左右。 　　开发商遗留问题严重影响物业服务企业正常经开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问题；二是承诺未兑现，业主未得到承诺利益，小区内配套设施未健全。调查中，有些物业服务企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业服务企业便无奈地成了替罪羊。此外，有些物业服务企业为了扩大业务量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。 　　地方性法规建设滞后，影响物业管理行业规范化国家《物业管理条例》已颁布实施六年多，对我市物业管理行业起到了积极的规范作用，但由于其全国性和指导性的特点，在解决物业 管理中的一些具体问题时可操作性差，这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章，如物业管理区域的划分，业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。 　　物业服务企业人员整体素质有待提这一问题主要表现在以下两方面：一是某些物业服务企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业服务企业之间的矛