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三字经 人之初 性本善 性相近 习相远 苟不教 性乃迁 …… 谢谢 物业管理法律法规培训 主讲：黄笃敏 几个观念 法律比利益更重要 经营比法律更重要 道德比经营更重要 第一讲 法律基础知识 法是什么？ 法是一种规则 法是一门科学 法是一类文明 法的体系 宪法 实体法 程序法 国际法 法的渊源 法律 行政法规 地方性法规 部门规章、地方规章 司法解释 特别行政区法律 物业管理中的常用法律规范 物业管理条例 民法通则及司法解释 物权法 合同法 城市房地产管理法 城市规划法 价格法 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 物业管理企业资质管理办法等部门规章 民事诉讼法 仲裁法 行政诉讼法 等等等等 民法基础制度 基本原则 平等原则 自愿原则 公平原则 诚实信用原则 不得滥用权利原则 民法基础制度 民事法律关系 民事主体 自然人 法人 合伙等其他组织 民法基础制度 代理制度 法定代理 指定代理 委托代理 另：无权代理，表见代理 民法基础制度 诉讼时效 权利人超过法定期间丧失胜诉权 诉讼时效期间 法律后果 民法基础制度 物权制度 所有权 用益物权 担保物权 共有权 物权登记 相邻关系 地役权 建筑物区分所有 民法基础制度 债权制度 合同之债 侵权之债 无因管理之债 不当得利之债 其他债 第二讲 物业管理条例 几个基本概念 物业 已经建成并投入使用的房屋及配套的设施设备和相关场地。 几个基本概念 物业管理 业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 几个基本概念 业主及物业使用人 业主是房屋所有权人；物业使用人是物业承租人和其他实际使用物业的人。 几个基本概念 业主委员会 经业主大会选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治组织。司法实践一般认为，其属于享有独立诉讼主体资格的非法人组织，其需要向当地房地产主管部门备案，接受该部门的监督、指导和管理。 几个基本概念 物业管理企业 依照法定程序成立并具备相应资质、从事物业管理服务的企业。（《物业管理企业资质管理试行办法》） 几个基本概念 业主公约和业主临时公约 业主公约是业主共同订立，对全体业主具有拘束力的有关使用、维护物业及其管理等方面的协议，是全体业主应该遵守的物业管理规章制度；业主临时公约是建设单位在销售物业前制定的有关物业使用、维护、管理等规定。 物业管理的基本原则 所有权与经营权分离原则 公平竞争原则 业主至上原则 统一管理原则 经济合理原则 依法管理原则 业主大会制度 业主大会制度 业主 房屋所有权证书 房屋共有权证书 待领房产证的购房人 自然人、法人或者其他组织 业主大会制度 业主的权利： 享受服务权 建议权—临时会议，业主公约，议事规则 投票权 选举权与被选举权 监督权—针对物业管理的其他主体或财产 其他权利 业主大会制度 业主的义务 遵守物业管理规则、制度 交纳资金或费用 其他义务 业主大会制度 业主大会 业主大会由全体业主组成 一个物业管理区域一个业主大会 也可以不组建业主大会 业主大会制度 首次业主大会 筹备 成立：通过《业主大会议事规则》 《业主公约》，选举业委会委员 投票权：以建筑面积或套数确定 业主大会制度 业主大会职责 对重要事项进行决策 活动规则 定期会议与临时会议 业主代理人和业主代表人 表决效力 业主大会制度 业主委员会 业主大会的执行机构 业主大会的常设机构 职责：召集业主大会；签订物业服务合同；业主与物业公司的桥梁；监督公约的实施；业主大会赋予的其他职责 备案制度：选举产生日起30日内备案登记 业主委员会会议：定期会议；临时会议 活动限制：不得进行与物业管理无关的活动 业主公约制度 物业管理区域内全体业主建立的共同契约 主要内容 法律效力： 效力范围遍及所有业主 对物业使用人和继受人发生效力 业主公约制度 业主临时公约： 建设单位在出售物业之前预先拟定 建设单位对业主临时公约的说明义务 物业买受人对临时公约的承诺义务 法律效力 前期物业管理招投标制度 鼓励建设单位通过招投标选聘物业公司 住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业公司 协议方式选聘： 规模较小的住宅物业； 投标人少于3个人； 经区、县房地产行政主管部门批准 物业承接查验制度 建设单位→物业管理企业 业主委员会→物业管理企业 内容： 资料移交 现场验收 物业管理企业资质管理制度 独立法人资格 市场准入（行政许可） 资质等级：一、二、三级资质 物管从业人员职业资格制度 职业素质 职业资格 从业资格 执业资格 物业管理师制度 住宅专项维修资金制度 专项用于住房共用部位、公