江西省鄱阳项目定位及物业发展建议报告(124页.pptVIP

* * * * * * * * * * * 小型 餐饮 杂货店 体育 文具 小型 门市 商业产品定位 沿街商业业态落位——邻里便民商业，主要满足社区及周边居民生活需求 3F商业盒子：总面积3885㎡ 单层面积1295㎡ 前期：作为售楼处、集团办公使用 后期：自持招商或分割销售 商业产品定位 3F次主力店业态落位 1F：通达性好，展示面强，作为项目售楼处利用 2F：可设置一些棋牌房，健身房，或咖啡厅，休闲娱乐场所 3F：集团办公场所，方便管理项目 商业产品定位 3F次主力店——前期业态落位 商业产品发展建议 商业模式选择 商业发展策略研判 商业排布及业态落位 次主力店业态选择 业态类型 业态细分 商超业方向 超市、专门店、体育器材、办公器材 餐饮业方向 高中级餐馆、点心店、高档食品店 酒店业方向 快捷酒店、小型旅馆 娱乐休闲方向 夜总会、量贩式KTV、高级美容美发店、足浴店 商业产品定位 3F次主力店——后期适合本案商业业态落位方向 鄱阳县属于典型四线城市，商业集中且功能单一，商品档次较低，但是商业发展空间较大 商业专题研究——前期报告回顾 商业布局 商业形式 商业档次 商业潜力 鄱阳现已形成了以老城区商圈为核心，城北商圈及人民北路商圈为辅的商业布局，未来城北赣剧院商圈的出现，会使现有商业布局有所改变，将会形成以中高端消费为主的赣剧院商圈和以中低端消费为主的老城区商圈两大核心商圈 鄱阳作为旅游城市，其商业形式以餐饮、休闲娱乐、住宿三种形式为主，功能单一，但发展较为成熟 鄱阳商品档次以中低档为主，一线品牌尤其是国际大品牌空位，全国性品牌在当地已属高档品牌，占比25%左右 随着鄱阳商业房地产业的发展，新型的高档次的商业形式将会出现，如一站式购物中心，并起着引领当地商业的作用，现已有赣剧院丰跃名城、国际公馆、湖城新天地等项目商圈即将出现 从商圈以及商品（服装服饰类）档次分布来看，鄱阳县商业整体档次较低 商业专题研究——主要商圈 鄱阳现有及潜在商圈规模与档次分布图 服装服饰类主要子品类档次分布图 商圈 鄱阳湖大道 芝阳路 建设路 五一路 饶州路 鄱阳县餐饮业整体经营状况较好，主要以赣菜和本地农家菜为主，西式餐饮及高档餐饮存在市场空间 商业专题研究——餐饮业态 餐饮分布 餐饮菜系 餐饮档次 餐饮品类 鄱阳餐饮分布较为集中，高档餐饮主要分布在各大酒店及鄱阳湖大道，中低档餐饮集中分布在城北商业大道（百亩千户） 鄱阳餐饮菜系较为单一，主要以赣菜及本地农家菜为主，口味偏辣和咸，湘菜、川菜、鄂菜及粤菜也有少量分布，其他菜系难以见到 鄱阳餐饮市场主要以中低档次的赣菜及农家菜为主，以满足当地大众消费者需求；高档餐饮主要以赣菜及鄂菜为主，虽场所较少，但需求量较大，存在市场空间 鄱阳餐饮主要以中式正餐为主，占到市场的80%以上，西式餐饮在当地很少，除少量西式快餐外，如KFC，西式正餐市场基本为空白 商业专题研究——餐饮业态 鄱阳县休闲娱乐行业较为发达，但形式单一，档次一般，因此大规模的高档娱乐场所及新型的娱乐方式是其发展方向 商业专题研究——休闲娱乐业态 鄱阳休闲娱乐行业较为发达，休闲娱乐场所数量较多 休闲娱乐业分布较为集中，主要集中在建设路、饶州街及城北商业大道 休闲娱乐行业形式较为单一，主要以KTV、足浴、按摩为主，多为不健康娱乐场所 休闲娱乐场所整体档次较低 丰跃名城规划建设一个12万方的吃、喝、玩、乐、购一站式购物中心，休闲娱乐业有被集中的趋势或出现新的娱乐形式 规模较大，档次较高的正规休闲娱乐场所 新型休闲娱乐形式：如专业数字电影院、高档量贩式KTV、SPA、健身会所、真冰冰场、动感电玩城、儿童主题游乐园 休闲娱乐行业特点 休闲娱乐行业潜力 商业专题研究——休闲娱乐业态 商户访谈 商户访谈背景 商户介绍及项目意愿 商户访谈小结 针对鄱阳县商业发展水平，及本项目发展现状，本项目组调研人员对各类型商户进行了深入访谈，以通过商户的反馈，为项目发展提供参考。 通过目标商户访谈，我们可以了解商户基本情况，在鄱阳的拓展计划，及对本项目区位环境等的看法，并初步判断商户的进驻意向。 商户访谈背景 业种业态 商户名称 商户数量 餐饮 一日三餐外婆家、柴米油盐、菜肴故事、迪欧咖啡、名典咖啡、曼迪咖啡、茗流汇茶会所、老左炖菜、简朴寨、海龙王、小肥羊、万家肥牛、有意思、金筷子、美其乐 15 娱乐 皇朝、国会俱乐部、天天乐、丽都KTV、东方明珠KTV、凯旋会 5 休闲 宝利云SPA、洪玲养身会所、帅特龙足浴、巴渝风足道、神农足道 5 住宿 洪都、富华、汇远 3 百货 洪客隆百货、华联超市 1 本次访谈主要商户 商户介绍及项目意愿——餐饮业 迪欧咖啡（连锁休闲餐饮） 创立于2002年，全国门店总数800余家，遍布中国二十多个省