商业地产行业前景分析预测.docVIP

商业地产行业发展现状研究及商业地产前景预测报告（2013版） 编号：132A289 中国市场报告网  行业市场研究是当前应用最为广泛的咨询服务，一份专业的行业市场研究分析报告的主要包括以下几个方面： 注：以上内容的数据和研究分析部分，在报告中的比例各占50%。 作为通用型调研报告，行业市场研究注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的商业地产行业市场研究报告，可以完成对商业地产行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完商业地产行业研究报告后，能够清楚地了解商业地产行业现状和整体的发展情况，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国市场报告网基于多年对客户需求的深入了解，全面系统地研究商业地产行业现状及商业地产发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握商业地产市场变化和商业地产行业发展趋势。  2010年以来，国内住宅市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等相当严厉的宏观调控，投资和投机性需求纷纷被挤出市场。于是商业地产特别是城市综合体俨然已经成为开发商自我救赎的武器。2011年后不少地方的城市综合体的数量进一步攀升。数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。其中蕴藏的风险委实不可小觑，商业的问题出现将远远大于住宅，某些政府不应该是招商推手而应该是警示者和风险化解者，提供未来准确的数据和土地推案量告知企业，这是最大的服务功能。同样，部分四线城市、资源型城市土地供应过量、天量土地存量带来的供应风险爆发的可能性确实存在。城市进入课题是各类型开发商必须思考的选择题，但绝对要避免成为某些城市黑名单对象。 市场容量 在商业地产开发高峰过后，2013年将迎来商业地产集中上市潮。2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。从投资角度看，2009年全国新增购物中心投资789亿元，2010年为1094亿元，2011年为1913亿元。仅2012年上半年全国新增购物中心投资已经超过2010年全年达1300亿元，2012年全年投资超过3000亿元。2012年年底，全国购物中心的累计投资额突破1万亿元。中国七大城市未来五年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。值得注意的是，仅深圳就预计在2013年至2014年，将有多达19个大型商业项目入市，增加商业面积170万平方米以上。 另外，成都在建商业房产未来两年将达1000万平方米。昆明未来五年，仅商铺就新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海、沈阳在建商业房产达700多万平方米，远超过上海淮海路、南京路、四川北路400多万平方米的面积。2009年后商业地产开发逆市崛起，2-4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业。此外，原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好，被迫推迟至2013年开业。 投资格局 商业地产与住宅地产的最大不同在于其产业链更长，除了带动建筑、钢材、玻璃、水泥、等产业外，对于就业、税收、改善和推进商业环境、生活水平等方面的作用更大。比如一个30平米的综合体项目，引进沃尔玛、家乐福这样的世界五百强企业，五星级酒店、甲级写字楼、其直接提供就业岗位上万个，在促进区域经济发展和消费升级改造的同时，极大地促进税收。按照目前的发展态势，商业地产必将成为国民经济发展的又一支柱。事实上，在过去3年当中，商业地产在住宅遭受严调，政府极力推动，社会流动性泛滥，资产价格推波助澜当一系列因素影响下，呈爆发式增长。从北上广等一线城市，成都、重庆、武汉等典型的标杆城市，甚至是人口十多万的小县城，其对未来城市发展规划中，都明确了自己的宏伟目标，其这新引擎和实施触点就是商业集中体和商业综合体。2013年，是商业地产大规模开发的第三年，也是项目开售和开业的集中年份，同时也是隐藏的问题集中爆发的一年。“以住养商”的理念、销售为主的开发模式，产权分散的后遗症、商家同质化带来的血拼、传统零售业的江河日下，商家和品牌的重合度、对商业价值空间的掠夺、都将在2013年逐渐浮出水面。 前景预测 人们已意识到，并非销售商铺就不可能做好经营，商业租与售的“对错”思维将逐渐被“适合与不适合”思维所替代。随着商业地产规模化开发，租售组合将会以盈利模式的理念再被重视，而围绕租售结合的产品创新、规划创新以及管理创新将更受关注：第一，租售结合可为快速扩张提供现金流支撑；第二，在三四线城市以及部分城市区域，如果开发项目规模不大致使无住宅或公寓可卖，部分商铺的有效销售反而会带来高于住宅的可观回款。在销售商铺时，为减少销售可