2013南京浦口房地产专项研究.ppt

项目名称 建筑类别 建面（万平米） 容积率 近期开盘 户数 面积区间 销售均价（元/m2） 去化率 开发商 万科金色半山 多层、小高层 10 1.6 2013.1.30 24 110-140 11500 60% 南京筑浦置业有限公司 融侨观邸 小高层、联排别墅 48 1.7 2012.11.3 108 90—140 9500 83% 融侨置业 中海万锦熙岸 小高层、高层 31 2.15 2012.11.6 322 90-160 10000 87% 南京中海海浦房地产有限公司 钱塘望景花园 多层、小高层 22 1.3 2012.12.122 60 90-130 8700 21% 南京市浦口区锦麟实业有限公司 通宇林景雅园 小高层 25 1.6 2013.1.18 66 89-105 10800 32% 江苏通宇投资 群盛北江豪庭 低层、小高、高层 54 1.3 2012.10.3 223 69-111 7800 78% 南京泉城房地产开发有限公司 珠江镇片区住宅销售均价在8000-12000元/m2区间，融侨、万科、中海、雅居乐等一线品牌开发商的进驻，提升了该片区的发展潜力。品牌开发商产品基本以大中户型户型为主，且销售情况良好，成为片区产品的价值标杆，而中小开发商面对品牌开发商的竞争，毫无优势，因此产品户型较小，售价也比品牌开发商低1000-2000元/平米左右，但销售情况依然不是很理想。 珠江镇片区——在售楼盘简介 潜在供应 在售楼盘未来推盘量不是很大，主要有中海万锦熙岸剩余27万方左右，融侨剩余20万方左右，群盛北江豪庭剩余20万方左右。按照以往的销售速度看，3—4年内这些楼盘应该去化差完毕。 未开发地块面积巨大的原因： 2012年本板块成交土地总建面100万方左右，雅居乐滨江花园两幅地块74万方，再加上10、11年成交未开发的地块，因此本区域未来供应量较大。 典型楼盘分析 万科金色半山 项目概况 区位：浦口区江浦街道沿山大道以南，财八路以西4号 周边配套：项目自配超市、其他配套暂无 景观人文资源：背靠老山风景区，自然景观好 产品形态：花园洋房、小高层 产品户型： 108平米两房、 131三房、220平方米四室。 项目优缺点：临近老山风景区，环境好，项目品质高，但周边配套不完善，生活不方便 销售价格： 均价11500元/平米左右。 A6户型2室2厅1卫 110.00㎡ A3户型4室2厅2卫 140.00㎡ 二、南京商业办公市场研究 商业市场 办公市场 供求关系分析 截止到2012年末，南京商业办公全市整年供应量约为1588140平米，同比涨幅约2.2成。而浦口区供应量约为99865平米，涨幅约为118%。南京全市整年销售了商业办公类商品房约770412平米，同比去年基本保持稳定。而浦口区销售商业办公类71686平米，同比去年涨幅约260%。 2012年南京市供求比约为2.06，而浦口仅为1.4，证明浦口去化速度较快，未来需求较大。 可以看出，浦口区虽然现在处于一个商业办公不成熟的区域，但未来潜力较大，涨幅较快。 地域 全市 浦口 供应量 1588140 99865.3 需求量 770412.4 71685.8 供求比 2.06 1.4 2012年各月成交量、各区均价分析 从总体上来看，浦口区的商业办公均价16622元/平米略低于全市的18901元/平米，位于全市商业成办公交均价较低的水平，仅高于六合区的8868元/平米，远低于鼓楼区的36732元/平米。可以看出，浦口区的商业水平现在处于一个较低的水准，客户认可度较低。 2012年年初，成交不温不火，但进入5月份以来，进入一个高峰期，成交15700平米，占全年总成交量的1/5以上，5月份以后又开始呈下降趋势，而到了金九银十之后，又呈一定的上升趋势，而到了年末成交量上升较快。 而供应量由于项目本身开盘时间确定的原因，呈一个波动剧烈的态势，8,9月份供应量就达到全年的七成以上。 2012年各月成交量、各区均价分析 从浦口区本身来看，也可以看得出，2011年到2012年套均成交面积呈温度上升的态势。 2012全市商业办公总体套均成交面积约为89平米，而浦口区套均成交面积约占为111平米，位于11个区之中位于上游位置，可以得出浦口区客户需求面积较大，推出的商业办公户型面积较大。 2012年南京市商业土地成交共成交28块，其中浦口区成交约为7块，占比约为25%，可以预估出未来浦口区商业办公供应量会不断加大。 2012年商业土地成交情况 从总体上来看，全市商业地块成交楼面地价约为3524元/平米，浦口区的商业地块成交楼面地价为1383元/平米，远低于全市均价，未来开发商业项目会有一定的成本优