估价案例CL.ppt

估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。 估价对象四周的情况：土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。 估价对象土地利用情况：估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 估价对象所处大环境情况：由于评估时点在2003年，而在2002年12月获取了2010年世博会举办权，上海将获得更大的发展机遇，再加上我国加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计在当时其价格将会稳步上升。 土地使用权的估算（市场比较法） 1、计算公式 估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数 2、比较实例选择 选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。 3、估价对象房地产价格测算 本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格。 估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1 估价对象和交易实例指数表 交易实例修正后的土地价格 估价对象土地价格的确定： 经过3个交易实例的比较修正后，用简单算术法算出估价对象土地的单价，即： 估价对象土地评估单价＝(212元/m2＋190元/m2＋186元/m2)/3＝196元/m2 由于估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正， 即： 经计算， ＝0.97，则: 估价对象土地评估单价＝196元/m2×0.97＝190元/m2 估价对象土地总价＝29,032m2×190元/m2＝5,516,080元，取整为551.61万元 建筑物及构筑物估价(成本法) 建筑物现状 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。 根据建筑物的以上特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况： 建筑物其他费用取值 以此为依据，可以估算出8个对象的建安费依次为 850元，850元，850元，800元，1400元，940元，1700元，800元。 其他数据为：室外工程费每平方米45元，管理工程费每平方米95元，专业费为建安费的5%，建设单位管理费为建安费的3%，贷款利息为一年期贷款利率5.31%，由于工期为半年期，则 利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/2 利润率取10%（按当时的市场状况），则 利润＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×利润率 营业税及附加取5.5775%，则 营业税及附加＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）×5.5775% 那么，建筑物重置价