(第四次)房地产企业资金成本研究.docVIP

1．绪论 2 1.1选题的研究背景 2 1.2现实意义 3 2、房地产、资金成本及相关理论 5 2.1 资金成本概述 5 2.1.1资金成本的含义 5 2.1.2 资金成本的性质 6 2.1.3资金成本的经济作用 7 2.1.4资金成本的影响因素 9 2.2房地产的理论 9 2.2.1房地产业的概念 9 2.2.2房地产业的重要性 10 2.3 相关概念 11 2.3.1 资金、资本、资产的区别联系 11 2.3.2资金成本与资本成本的区别联系 11 2.3.3 资金成本与资本结构的区别联系 13 2.3.4资金成本与资金时间价值的关系 15 2.3.5关于资金成本与产品成本的区别 16 2.2.6筹资与融资、融资渠道与融资方式的区别联系 17 3、资金成本的计算 17 3.1个别资金成本 18 3.1.1债券资本 18 3.1.2银行借款成本 19 3.1.3优先股成本 20 3.1.4普通股成本 20 3.1.5留存收益成本 21 3.2加权平均的资金成本 22 3.3资金的边际成本 23 4、房地产企业的资金成本问题 23 4.1.1房地产企业在资金管理存在的问题 24 4.1.2房地产企业资金管理存在问题的对策 25 4.2房地产业现存问题 27 4.2.1房地产业现状 27 4.2.2房地产业资金短缺的原因 28 4.2.3房地产现行融资方式的不足 28 4.3房地产其他筹融资方式及分析 28 4.3.1 联合开发 28 4.3.2预售房屋 29 4.3.3利用外资 29 4.3.4房地产信托 29 4.3.5融资租赁 30 4.3.6房地产证券化 30 5 房地产资金成本的优选 31 5.1筹资结构优选 31 5.2还款方式优选 32 5.2.1信用条件受限借款方式的资金成本 32 5.2.2不同还本付息方式下的资金成本 33 5.2.3方式优选 34 5.3效益方案优选 35 5.3.1各阶段最优资金成本方案 35 5.3.2不同房地产开发项目融资方式的选择 36 5.3.3不同规模房地产企业的融资方式选择 38 1．绪论 1.1选题的研究背景 资金是任何社会经济单位进行经济活动的直接动力，是企业的血液，是企业生产经营活动赖以生存的基础。企业管理以财务管理为中心，财务管理又以资金管理为中心。也就更能够说明了充足健康的资金是任何单位运行发展的重中之重。资金管理不仅要保证企业生产经营，基本建设资金的需求，同时，还要狠抓资金成本控制，选择合理的资本结构，制定科学有效的筹融资策略，充分利用资本市场，努力寻求低资金成本，降低企业财务费用，最终实现经济效益最大化。 资金成本是企业筹集和使用资金必须支付的各种费用，包括用资费用和筹资费用两部分。资金成本则是以筹资和用资活动的全过程为外延，以筹资和用资而发生的支出或代价为内涵，以投资项目为成本计算对象，并与投资报酬相对应。 在市场经济条件下，企业不能无偿使用资金，必须从其经营收益中拿出一定数量的资金支付给投资者，也就是说，企业使用资金都是要付出代价的，所以企业必须节约使用资金。在通常情况下，资金短缺是制约一个企业同其他社会经济单位之间进行经济活动的瓶颈。因此，企业如何以最小的代价筹措到适当期限、适当额度的资金，解决瓶颈问题就显得十分重要。 房地产业是个复杂的行业，50 多个，从一个国家来看，房地产沉淀的社会资金越多，对其他领域的发展越不利，没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。随着“负债消费”观念的逐步树立，“以明天的钱圆今天的住房梦”已成为共识，对扩大市场需求起了积极的推动作用。 房地产行业最大的特点是高风险、高杠杆和高税负。靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的，并可能使整体经济和社会受害，最终榨干社会财富。其资金密集型的属性意味着对金融有非常强的依赖性。由于中国金融体制的不健全，银行业长期处于高度垄断地位，这就使得金融行业一直面临较大的系统性风险，而另一方面也在一定程度上左右着房地产业的发展。, 企业无论是进行融资方式选择, 还是进行投资决策或是进行日常的理财绩效评价, 都离不开资金成本这一概念。 所谓资金成本，是指资金使用者为筹措和占用资金而支付的各种筹资费和各种形式的占用费等，是将盈利和资金的一部分支付给资金所有者的报酬，体现着资金使用者和所有者之间的利润分配关系我们出于为国企解困的目的引进了资本市场架构和投资学体系，但却忽视了与之配套的现代财务管理思想，包括资本成本理念的更新。我国资本市场的迅速建立，实现了低端信用的债权融资制度向高端信用的股权融资制度的迅速切换。然而，正是这种忽视市场内在发展逻辑的强制性制度变迁造成了资金成本与资本成本的并存与混淆。产业资金密集型的属性意味着对金融有非常强的依赖性。目前政府实行的金融紧缩政策对房地产公司实施