阶段物业管理存在的问题及处理对策.docVIP

内容摘要 物业管理作为一个朝阳产业，在我国已有20余年的发展历史。过程中存在的问题日益突出起着不可忽视的作用了的和现阶段物业管理存在的问题现阶段物业管理的问题现阶段物业管理存在的问题物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。据示，物业管理的投诉共有 3526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。 物业是指已建成并具有使用功能的的各类供居住和非居住的建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等所组成的房地产以及依托该实体上的权益，并由政府职能部门对这些不同类别的物业予以合理规划、开发、配套建设、组合在一起以达到一定规模且基础设施配套齐全的现在城市的雏形。根据使用功能的不同，物业可分为四类：居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业等。 （二）、物业管理的内涵 物业管理的概念有广义和狭义之分。广义的物业管理一般指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。狭义的物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （三）、物业管理是一种综合性管理 物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与建立社会化主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化、企业化的管理。现代物业管理已经证明，它在实施管理、提供服务时所显现出的社会功效，是与现代城市管理息息相关的，它不单是房地产业的重要组成部分，更是现代城市管理的重要组成部分。 二、现阶段物业管理存在的问题 　物业管理发展水平 　　目前，有相当数量的物业管理企业的人队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为物业管理行业的现象。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“师”等）的人员更是，人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。 物业管理收费难是物业管理企业发展绊《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，还传统的福利住房消费观念，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。世纪城物业管理有限公司起诉4名业主拖欠物业费、供暖费一案，在海淀法院复兴法庭开庭审理。由于业主认为“未经业委会催缴程序，物业公司无权直接起诉欠费业主”，世纪城物业公司称，杨某等4名业主分别于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前分别拖欠物业公司物业费、供暖费和车位费等8000元至30000余元不等。物业公司请求法院判令4名业主交纳欠费。物业管理据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。物业管理随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理，由于我国的相关法律体系，近两年引