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江 寧 天 印 廣 場 項 目 策 劃 報 告 南京美力三采商业管理顾问有限责任公司 二○○八年九月 全文目录 序言 第一部分 项目市场研究 第一章 项目宏观环境分析 第二章 项目立地条件分析 第二部分 项目定位系统解读 总体定位 目标形象定位与项目命名 目标消费客群定位 功能定位 第三部分 投资价值分析 第一章 开发投资成本 第二章 定价系统 第三章 运营模式分析 第一部分 项目市场研究 目录 序言 第一章 项目宏观环境分析 地理区位环境 江宁整体规划 （一）江宁区域介绍 （二）江宁区总体规划 （三）区域商业规划 区域交通规划 经济环境 （一）江宁区经济发展概况 （二）城市居民收支和消费结构 第二章 项目立地条件分析 开发商介绍 项目主要经济指标 项目性质及开发目标表述 项目主要文化塑造 项目主要配置 项目交通体系资源性研究 城市公路 城市铁路 交通站点和线路 停车场 项目周边商业资源及价值分析 （一）周边商业资源 （二）商业资源价值分析 土地资源性分析 政策性资源表述 经营方式选择策略性分析 （一）具体经营方式列举 （二）经营方式的选择 业态筛选 市场研究总结 SWOT分析 （二）本案的总体解决策略 序 言 本案资料来源：本房地产市场研究之一手资料主要是通过我们对当地供应市场实地调查取得，二手资料主要来源于当地建设局、统计局、国土局、经贸局等相关政府部门。 本案技术路线： 第一章 项目宏观环境分析 一、地理区位环境 南京是我国四大古都之一，江苏省省会，是长三角经济核心区重要城市和长江流域四大中心城市之一，总面积6598平方公里，人口820万今日南京工业基础雄厚，已建立起电子信息、石油化工、车辆制造等支柱产业南京科技教育发达，是中国科学研究和文化教育四大基地之一是中国内地10大最具竞争力城市之一。目前，南京正加快实施“长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、江苏省现代服务业中心、中国重要科教中心和中国东部城市绿色中心”发展战略。1380.46亿元较上年增长18.3%南京地处中国长江流域与沿海开放地带的汇，紧邻我国最大的中心城市上海，是中国最繁华的沪宁城市带中的重要城市。 本项目地块位于江宁区，江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬30°38′～32°13′，东经118°31′～119°04′之间，总面积1572.92平方公里。东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。 江宁为六朝古都之地，早在35万年前，这片土地上已有人类的早期活动。秦始皇37年(公元前210年)江宁建县，晋太康二年(281年)，正式定名江宁，之后此名一直沿用至今。南唐、明代初期、太平天国、中华民国的都城均在江宁的地域上建立。江宁是南京三大区之一，总面积1573平方公里，辖东山、秣陵、汤山、淳化、禄口、江宁、谷里、湖熟、横溪9个街道，人口82万经济综合实力雄居百强是南京开放开发的重要窗口和经济发展的重要江宁秦淮河、长江交汇处特定的历史和自然条件在这块山川秀丽而富饶的土地上，留下了众多的风景名胜、文物古迹现存市级以上文物景点达24处。江宁曾古称上元，区内以江宁科学园为雄厚的工业基础，聚集大量的城市人口；区内有全国最大的区级体育中心，有长江以南最大的火山地质公园，有全南京最大的大学城江宁的经济飞速发展，迫切地需要一个大型的商业区与之匹配，成熟的大型商业区更会为江宁的快速发展增加动力。江宁是南京先民的根，南京文化的源年轻江宁，正焕发着勃勃生机，一派欣欣向荣日新月异的江宁成为投资的，的乐园。江宁环境友好型方面比主城有更大的空间、更大的优势从大的环境、交通方面来看，江宁交通很便捷地铁交通工具。周边的设施方便，基本的配套完善，很 从江宁区应当作为一个城市商业副中心南京的城市功能的分散不够其中重要的就是商业功能江宁人们生活的基本商业服务问题，区域商业中心凭借着完善的商业形态，多元化的经营管理方式，将对主城区、溧水、高淳、马鞍山等周边区域产生辐射能力，周边城市的消费能力一旦形成合力，反过来更会为的发展形成反作用力，更加夯实其消费基础，促进其自身的进一步发展。 南京新市区：江宁按照省、市委的要求，城区建成区面积拓展到60平方公里，拉开框架达170平方公里，将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。高新技术产业密集区：充分利用江宁的区位优势，基础设施优势和南京科教人文优势，把江宁造就成为南京巨大人才资源释放能量的场地，造就成为吸纳全国科技资源产生集聚效应的热土　　都市农业集中区：充分利用江宁独特的区位和山水资源优势，突出经济功能、城市服务功能、生态调节功能的有机结合，形成产业化、集约化、科技化、市场化