昌黎项目与初步建议 .pptVIP

昌黎项目产品定位初步建议 2011.6 思路检索 市场分析 本项目解析 产品定位 组团划分 产品设计建议 园林景观建议 建筑风格建议 产品布局建议 市场分析 市场概况：昌黎县目前正在加快城市化进程，房地产市场发展尚处初级阶段； 产品需求：初级房地产市场形态中，供应产品建筑风格单一，多层产品受当地客户认可度较大，高层产品在销售过程中去化速度相对缓慢； 户型需求：80-90平米两居和90-120平米三居的经济户型为当地热销产品； 价格分析：市场产品价格主要以3000元-4000元/平米为主； 客户分析：当地改善型和刚需客户占比较大，具有少量投资客户，且市场需求量较大。 本项目解析 本案基本信息 毗邻昌黎核心区域 背靠景区，依山而建 地块呈倒三角状 地势北高南低 总占地面积：78146平米 总建筑面积：17600平米 居住总建筑面积：13600平米 商业总建筑面积：40000平米 容积率：2.42（可调，无上限） 绿化率：42% 定位思考 昌黎县处于城市化进程中，高层产品作为城市化标志将逐步成为市场主流； 当地房地产市场处于初级发展阶段，价格走势平稳上升； 本项目用地成本过高，产品定位及设计需精细化处理，在保证利润额的条件下，提升产品品质，建立市场价格支撑。 产品定位 保证利益最大化的前提下 针对产品进行差异化设计提升产品品质 户型设计差异化 建筑风格差异化 园林景观差异化 在容积率为市场接受度上限的条件下，最大化保证产品总货值，保证利润额 原则 产品定位 产品布局建议 超高层（楼层数：24） 本案回迁房，建议与小区商品房分区管理，利用围墙或带状水池分隔 高层（楼层数：18） 位于小区中部位置，由多个楼栋环绕小区景观花园的结构形成两个组团的形式 小高层（楼层数：11） 位于小区南侧位置，围绕小区街角处景观节点，结构鲜明 产品定位 组团划分 小区内产品高差丰富，由北至南从高到低，层次分明。 分组团划分，各组团由楼体围合，形成中心景观，最大化丰富社区内部景观园林体系。 第1组团 第2组团 第3组团 第4组团 产品定位 园区内各组团景观节点配合小区建筑风格布置中心景观，以广场或古典主义时期的各种雕塑、壁画、石雕等景观小品为主调。 建议采用下沉式活动广场，交通动线与活动空间分离，下沉广场周边可设置坐凳，供业主休息放松 内部景观差异化 精细化园林体系 产品定位 入口景观节点 小区主入口摆设大型雕塑，给予业主最直接的感官触动，感受项目品质 小区次入口可建造简约装饰墙和小型水池，营造出温馨舒适的居住环境 产品定位 建筑风格差异化 地中海式的建筑风格典雅大气，欧式小品的精致点缀，近人尺度的注重细节设计，突出住宅的高端品质形象 采用高档干挂石材以及高档仿真石材搭配而成，彰显项目气质的色调，将建筑的大气、沉稳、尊贵完美展现，豪宅品相尽览。 产品定位 户型设计差异化 高附加值=更多的赠送面积，为客户创造更多价值通过赠送入户花园、露台、阳光地下室、空中庭院、落地凸窗等设计手法，增加使用空间，强调赠送面积的使用功能性，为客户创造价值。 90平米南北通透舒适三居利用大开间非承重墙设计手法，独创90平米南北通透三居，空间灵活可变，可根据家庭人口的变化，调整房间数量，适应不同年龄阶段客户的需求。 产品定位 赠送大面积露台 1、布局清晰，动静分明； 2、赠送露台，将其周围封死可扩大卧室面积也可作为单独空间使用； 3、南北通透、两室向阳、明厨明卫 4、大面积落地窗和转角飘窗，尽览社区美景 经济型两居 1、独创90平米舒适型三居； 2、赠送入户花园设计，提供改造成为三居的可能； 3、南北通透、两室向阳、明厨明卫 4、起居厅、餐厅南北连厅，更多空间自由 5、大面积落地窗和转角飘窗，尽览社区美景 舒适型三居 赠送约4平米 产品定位 产品定位 90平米紧凑3居 1、布局清晰，动静分明； 2、7平米的入户花园赠送面积可利用挡板隔成一个独立空间 亮点：入户花园与功能空间相连，基本无浪费面积，封闭后可改为餐厅或一间小卧室，三居可变四居 转角飘窗赠送面积 赠送面积 产品定位 室外飘窗 转角设计提高户型舒适度 入户花园 赠送50%面积，封闭后可改为餐厅或一间小卧室 阳光两居 1、三开间朝南，85平米 2、格局方正，面积适中 3、大面积落地窗和飘窗，尽览社区美景 4、布局紧凑，使用率高 5、落地飘窗，高附加值设计 落地凸窗赠送面积 落地凸窗赠送面积 产品定位 7平米空中庭院 赠送面积 1、南北通透、三室向阳 2、起居厅、餐厅南北连厅，更多空间自由 3、双主卧，满足家庭多代同堂 4、大面宽，大面积落地窗和飘窗，尽览社区美景 5、中西厨自由转换 6、7平米豪华空中庭院的赠送面积，封闭后可作为独立空间使用。 舒适阳光通透三居可改造经济性四居 产品定位 在当前昌黎房地产市场发