中信建投地产大数据之人口迁徙篇：零和博弈下的城市战争.pdf

C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H [table_main] 行业深度模板 证券研究报告 ·行业深度 零和博弈下的城市战争 （更新） [table_indusname] 房地产 ——地产大数据之人口迁徙篇 零和博弈——渐行渐近的城市战争：得益于过去 30 年人口红利 的加速释放，推动了城市群发展及房地产的需求释放。但进入“十 [table_invest] 0422 维持 买入 二五”末，随着人口总量增速下行和劳动力人口占比出现拐头， 人口红利下降已不可避免。在我国城镇化进程中一直充斥着集聚 苏雪晶 效应和极端分化，这当中城市边界增长并不是普惠，而是零和博 suxuejing@ 弈，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显，如何 02 1 在接下来的 10 年中选对城市，掌握剩余人口红利，将是房企面 执业证书编号：S1440512030001 临的主要问题。 陈慎 中国人口迁移回溯：1、上世纪80 年代人口迁移：乡镇企业发展 chenshen@ 推动补偿性高峰。2 、上世纪90 年代人口迁移：东部城市群开始 021 形成。3、21 世纪以来人口迁移：马太效应下中部地区趋于“边 执业证书编号：S1440514080003 缘化”。人口迁徙的集聚效应直接导致了房地产市场结构的分化， 东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。追 发布日期： 2015 年10 月29 日 求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径。 市场表现 人口迁徙规律梳理：我们认为可以将国内人口迁徙的“拉力”简 [table_industrytrend] 180% 要归结为三点：经济因素、距离因素以及资源吸引力，其中经济 160% 140% 因素是最关键的核心，而房价，可能从来都不是一个影响的主要 120% 100% 因素。我国人口迁移的模式主要可分为：1、基本完成城镇化的 80% 60% 超大城市集聚模式（北京、上海、天津) 2 、高度城镇化的外来农 40% 20% 业人口导入模式(江苏、浙江、广东等）；3、加速城镇化的内生城