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城市经营整体解决方案 城市是什么? 筑墙为城，店多成市 城市是一个集合体，涵盖了地理学意义上的神经丛、经济组织、制度进程、社会活动的剧场以及艺术象征等各项功能。 政府是一个城市的管理者、受中国特殊的政治环境影响，中国的城市建设在很大程度上取决于政府对城市的规划和影响， 城市是人类聚居的形式之一 ——希腊建筑学家道亚迪斯 城市诞生应兼顾的要素 地形地貌 土地性质 历史文化 经济产业 民生就业 公共设施 商业招商项目 人口区域 空间布局与设计 营运策划 城市诞生应兼顾的要素 城市特色的构成要素 行政功能 服务功能 产业功能 居住功能 休闲功能 河流水系 园林绿化 地形地貌 城市景点 造型特色 历史文化遗存 人文精神 城市素质 城市象征 空间形态 建筑、构筑物 城市色彩 城市小品 街道、广场 人文特色 环境特色 功能特色 城市市场化是实现跨越式经济发展战略的必然 国家改革土地财政开始转型经营性政府财政 进一步挖掘出流失的政府收益和资产 同时带来的效应： 改善政府对土地财政的过分依赖 通过市场化运营政府资源，实质性提高市民的幸福指数，提高政府对城市的良性投资…… 全局视点： 政府市场化运营是经济发展的必然结果 中心辐射作用加强 政府特有土地经营资源 政府已投资的基础设施 城市旅游文化资源 区域文教卫资源 政府存款及现金流资源 城市主要商业区广告 城市地下弱电管网 要发挥好财政金融资源效力，加大对实体经济支持力度，优化财政金融资源配置，提高财经资金使用效益，积极拓宽实体经济融资渠道。--李克强 经营城市 就是把城市中的可经营资源如城市土地、城市基础设施、城市生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形的资产，通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，最大限度地盘活存量、引进增量，广泛利用社会资金进行城市建设，以实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，实现城市的自我积累、自我增值的新的城市建设和管理模式。 城市运营商是政府与市场间不可缺少的中间环节 城市经营的主体是政府，但政府必须借助企业与市场的力量 市场 政府 城市运营商 城市运营就是把城市作为重要的国有资产来经营并增值。其实质，就是以市场化的手段和法律允许方式进行城市综合资源的优化配置与整合。 ——薄熙来 城市资源整理清查 城市资源经营计划方案 城市规划与产业布局 城市形象的包装与推广 城市的开发、运营和管理 城市经营的内容 没有个性就很难差异化竞争，没有灵魂就没有内涵，没有理念就很难做到可持续发展。 只有科学的思维方式，才能得出正确的方针与策略 城市规划与布局必须在城市理念与发展战略的统领下进行，必须有区域的眼光 城市形象的包装不是简单的CI，必须有足够的内涵支撑，必须有产业链去支撑 政府采用市场化的方式配置资源，城市运营商配合政府开发，经营城市 发展 空间缩小 同质化 竞争严重 目前很多房产开发商的主要发展方面还只满足于产品打造、销售，只会做住宅或商业物业，均处于同一竞争层面 传统开发模式道路变窄 体制的风险 随着土地交易的公开化和透明化，那种仅依靠土地根源而获取高利润的情况将不再上演。 企业发展 战略问题 房产项目已经越来越往大方向走，即通常所说的大盘时代到来，传统开发商的发展战略无可避免地遭遇瓶颈。 传统房产开发商用封闭思维进行自主建设，这种不符合城市规划要求的无序建设必然使其开发模式走向末端。 传统土地财政的发展瓶颈 房产企业的迅速增长，很多具有一定条件的企业纷纷进入房产行业；同时，土地资源是有限，房产圈地运动的加剧。 随着房地产的饱和、政府的土地出让收入越来越不可预期 随着城市的发展加快，城市的经营是一个必然趋势 “城市运营商”的诞生 在政府在大规模的城市建设之后，留下了大量的可经营的资源、政府需要一个比较专业的经营团队来帮助经营获取收益。 整理区域内的商业、文化、民生资源，策划和设计出一个比较合理的资产管理计划，以保证取得稳定收益。 2 3 4 1 区位 交通 市政配套 公益配套 社区环境 风格户型 营销手段 物业管理 城市资产 新型政府 土地整体价值 复合产业 消费者生活方式 资源整合 人气 营销手段 生态人文环境 城市房地产与复合地产增值因素比较 增值因素 什么是策划? 策者 战略、谋略、机变之术 划者 市场份额、实施步骤与方法 策划是一个逻辑严密、系统完整的阴谋 策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为 ——《哈佛企业管理丛书》 谋划，运筹 ——《辞海》 为了实现特定的目标，提出新颖的思路对策即创意，并注意操作信息，从而制定出具体实施计划方案的思维以及创造实施活动。总之，策划是一个综合系统工程。 ——陈放（1998） 策划与规划的差异