买卖新界丁屋的法律风险.PDFVIP

物业物业 2010 年年2 月月 物业物业 年年 月月 买卖新界丁屋的法律风险买卖新界丁屋的法律风险 买卖新界丁屋的法律风险买卖新界丁屋的法律风险 乡村型房屋一般宽敞舒适，接近大自然，又适宜饲养宠物，可能是很多人心目中的理想居所。本 文将会概述买卖新界丁屋涉及的法律风险。 丁屋政策简介丁屋政策简介 丁屋政策简介丁屋政策简介 小型屋宇（丁屋）政策由 1972 年开始实施，旨在容许新界原居民兴建丁屋自住。根据该政策，男 性的新界原居民（即「男丁」）年满 18 岁后，便可以用优惠的补地价获批一幅政府土地，兴建一间 丁屋。已经拥有农地的男丁，则可向分区地政处申请免费建屋牌照，无须就更改土地用途补地价， 便可在其农地兴建丁屋。 物业转让限制物业转让限制 物业转让限制物业转让限制 丁屋政策的原意是为新界原居民提供居所，因此政府批地书通常规定，未经政府批准及补地价，不 得转让该土地及土地上的丁屋中的权益；假如违反这项条件，政府是有权收回土地的。然而，很多 原居民不顾此项限制，在未获政府批准及未补地价前，将他们能以优惠价获批丁屋的资格卖给发展 商获利，再由发展商兴建及安排预售丁屋予「外人」。这种俗称「套丁」的做法，严格来说是违反 批地条件的。 补地价前订立的协议可否强制执行？补地价前订立的协议可否强制执行？ 补地价前订立的协议可否强制执行补地价前订立的协议可否强制执行？？ 在补地价前买卖丁屋的做法存在已久，最终在宋卫侨，李佩云诉黄美贤 (HCA3979/1994) 一案中受 到质疑。在此案中，一名购买丁屋权益的买家控告卖家违反临时买卖协议（「该协议该协议」），并要求 该协议该协议 退还已根据该协议支付的订金和申索其他补偿。卖家指该协议因违反批地条件而不合法，因此不可 予以执行。原讼法庭考虑到有关交易不涉及刑事或犯法行为，而且只 P. 1 要获批土地者补缴地价，政府通常不会反对丁屋权益的买卖和转让，因此认为不必将有关丁屋业权 转让视为不合法，故裁定该协议可予以执行。 案件上诉时（李佩云 诉 黄美贤 (CACV49/1997) ），上诉法院认为由于双方无意在获得政府批准转 让或补地价前完成交易，他们的安排只是技术上「偷步」，因此维持原讼法庭的原判，同意该协议 可以予以执行。 补地价前买卖丁屋的风险补地价前买卖丁屋的风险 补地价前买卖丁屋的风险补地价前买卖丁屋的风险 李佩云一案的判决似乎为原居民在获得政府批准及补地价前买卖丁屋开了绿灯，但这种法的相关风 险仍然不容忽视。举例说，若在补地价及消除政府批地条件的转让限制之前签署协议，该协议是不 能在土地注册处登记的，因此买方在必须根据协议内的规定按时支付楼价的同时，其权益却因为该 协议未有在土地注册处登记而不获保障。此外，卖方原居民或发展商有可能在完成买卖前破产，买 方可能无法补缴地价。另外，买卖未落成的丁屋时，风险也特别高，因为在发出建屋牌照及施工方 面有所延误，往往会引发很多争议。由此看来，购买已获政府同意转让、已补地价及已落成的丁 屋，似乎风险相对比较少一点。 涉及向政府失实陈述的协议不可强制执行涉及向政府失实陈述的协议不可强制执行 涉及向政府失实陈述的协议不可强制执行涉及向政府失实陈述的协议不可强制执行 另一方面，从最近Tiu Sum Fat v Shun Sing Development Ltd [2009]HKEC2096 一案可见，买卖须 取得建屋牌照来兴建的丁屋，亦会涉及额外风险。该案涉及典型的「套丁」安排，发展商将其拥有 的一幅土地转让予一名新界原居民，而该名原居民申请建屋牌照，在该土地与建丁屋并售予数名买 家。发展商与买家们订立了两份协议，据此，各买家同意购买该丁屋。在签署协议时，各方预期该 原居民须为申请建屋牌照而作出法定声明，表明他是该土地的唯一拥有人。事实上，该名原居民在 作出法定声明时并非该土地的注册业主，该土地转让给他后，他只是挂名业主。法院认为两份协议 必定导致作出民事过失，即向政府失实陈述该建屋牌照的申请人为该土地的合法及实益拥有人，故