城市土地经济与空间结构.pdf

城市经济学 华南理工大学建筑学院城市规划系 魏成 博士 副教授 weicheng@ 381156148@ 04讲 城市土地经济与空间结构 土地的特性及权属关系 土地竞租与城市空间结构 城市土地使用制度与土地市场 土地的特性及权属关系 土地的经济特征分析  资源的稀缺性  资产的基础性：“地者，政之本也”；“有地斯有财”  区位的效益性：“城市不动产的三条最重要的特征，第 一是区位，第二是区位，第三还是区位”  边际产出的递减性：对于城市的土地来说，边际产出的 递减性表现在对土地使用强度超过一定强度后，收益开 始下降。 美国 《全国不动产》杂志在1922年9月11日登载了一篇论文 《办 公大楼经济高度》，该文指出: 美国某城市曾做过一项研究，在 一块 160×172英尺的土地上投资盖写字楼，当楼高为5层时预期 投资利润率为 4.36%；在 5～20 层时每增高一层，投资利润率 上升0.18%；而在 20～30 层时每增高一层,投资利润率却下降 0.14%。可见，超过20层后，土地的边际产出开始递减。 土地的开发与利用  土地开发利用的方式 • 初次开发：未利用土地被投入使用 • 二次开发：已利用，持续投入劳动和技术 • 变更开发：转变土地原有性质、改变用途  影响土地开发利用的因素 • 自然因素 • 经济因素 • 技术因素 • 制度因素 土地的权属关系  土地所有权：我国土地所有权是以社会主义公有制为前 提的，土地归国家和农村集体经济组织所有。 • 占有权 • 使用权 • 收益权 • 处分权：出让、出租、回收、赠与  土地使用权：使用人根据法律、 合同的规定, 在法律允许 的范围内, 对国家或集体所有的土地, 享有使用的权利, 也 叫使用经营权。 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的 权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。 集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收 益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使 用权和建设用地使用权。  土地的他项权利：与土地使用权、所有权有关的各项其 他权利 • 抵押权：担保权，债务 • 入股权：合作、合资 • 地役权：依法合法利用他人土地的权利 • 相邻权：对于相邻土地提出合法主张或限制的权利 各国土地制度的比较  完全市场模式：土地主要属私人所有 • 美国自 1776 年独立以来, 一直是联邦制国家。目前,美国 的土地中59%为私人所有；39%为公有,其中联邦政府所有为 32%、州及地方政府所有为7%；另有2%为印第安人保留地。 • 日本的土地所有分三种形式: 国家所有,占国土面积的 23.7%；公共所有，即地方公共团体所有，占5.6%；其余 70.7%均为私人和法人所有。  非市场模式：前苏联、80年代中期前的中国、朝鲜、古巴  政府控制下的市场模式：英国、中国香港 我国城市土地所有制度 • 《宪法》 第十条规定：城市的土地属于国家所有。国家 为了公共利益，可以依照法律对集体土地实行征用，依 法被征用的土地属于国家所有。 • 《土地管理法》 亦重申了城市土地的权属，即：城市的 土地属于全民所有即国家所有。 • 《宪法》第十条还规定：农村和城市郊区的土地，除由 法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 《土地 管理法》 亦作了同样规定。 土地竞租与城市空间结构 1、西方经济学地租理论 古典经济学地租理论 • 威廉·配第 ：商品的价值是由商