上海楼市机遇和挑战一蔡为民.ppt

2006年上海楼市新的机遇与挑战 「上海楼市」境外人士专刊 发行人暨总主笔负责人 卫明不动产营销智库 负责人 第一财经「第一地产」栏目 特约评论员 「理财周刊」 专栏主笔 「房地产世界」月刊 专栏主笔 「 楼刊」月刊 专栏主笔 壹、回眸 一、楼市推背图 2003年→供需基本平衡，价量稳定成长，政策隐约可见，投资涌进市场 2004年→总体供不应求，促使价格飞涨，市区热郊区冷，反差变化加大 2005年→政策强力压制，供需快速失衡，房价高地失守，全线溃败成局 2006年→税费改革启动，需求缓步回暖，锯齿 筑底震荡， 向上走势隐现 壹、回眸 二、房价上涨动能与说词： 壹、回眸 三、三温暖式的2005年 一、二月 牛气冲天 · 卖方为王（排队） 三、四月 风云骤变 · 犹不言弃（政策） 五、六月 中央插手 · 下行确立（汇率） 七、八月 变相降价 · 退房成风（团购） 九、十月 九不金 · 银会死！（基金） 十一、十二月 屈服市场 · 抛盘涌现（筑底） 壹、回眸 四、2005年楼市走势（预言与验证）： ◎ 疯涨之后砍价一半实属正常（多空辩论）→ 十二月 ◎ 2003年政策警示年，2004年政策干预年，2005政策打压年 → 十二月 ◎ 市场出供需决定，政策决定供需 → 十二月 ◎ 一亿国际热钱，带动十亿国内游资跟进 → 一月 ◎ 三外人士赚三差 → 二月 ◎ 短空长多，锯齿向上 → 三月 ◎ 大浪退潮，谁是最先浮上水面的石头（抗跌板块选择）→四月 ◎ 跌价三成是“政治底线” → 五月 ◎ 5月2日别墅展发言 → 五月 ◎ 闷烧锅式的围城效应 → 六月 ◎ 抢先跌价也是商机 → 七月 ◎ 境外冷钱=楼市安定力量 → 八月 ◎ 精华反成套牢区 → 九月 ◎ 油田旁的森林大火 → 十月 ◎ 楼市吹熄号已经吹响 → 十一月 ◎ 三环安全房价比→十二月三、三温暖式的2005年 贰、现况（以二手房为例） 1、二手房指数5月到达顶峰1714，之后逐步回落，且降幅呈放大趋势 4 －5－ 5－ 11－ 12 6月 7月 8月 9月 10月 说明二手房正走向谷底 2、在大量放盘地区的带动下，各板块之间“买气的波浪连动效应”正持续发酵。 3、租赁市场将持续旺盛，但租金回调的状况将无法避免，尤其中高档产品。 4、2万元/平方米以上的板块逐渐沦陷。 叁、前瞻——七上八下的2006年 一、 机遇： 保有人民币资产逐渐成为国际主流之一 通膨压力空前，强化房产保值功能 税费成本终将习惯，蓄积反弹力道 WTO开放日程接近中→2006金融业开放 品质十品牌=优质开发商时代的来临 海外华人基金的大举涌入（房差 ＋ 汇差） 捷运路网形成，弱化房价拉陷力量 超跌之后，正确选择板块可望获利 叁、前瞻——七上八下的2006年 二、挑战： 国际热钱虎视，逼使官方持续调控 交屋成为显学 → 榔头十水桶 购屋纠纷暴增，强化供需对立 房屋泡沫比房价泡沫更严重 空置率攀升拖累景气回升速度与力道（超过2千万平方米） 开发商面对市场真实面的勇气 信心喊话的作用愈来愈小 → 政府、媒体（基金入市） 房产税费改革元年的启动 板块的选择难度加高 三、市场可能的变化： 第一季房价最后堡垒失守 第二季景气筑底的态势明显 第三季震荡区间的收窄 第四季谷底基本形成 四、可以采取的行动 多看书、参加活动→掌握市场趋势 ※ 带着本刊进售楼处 跌深而有潜力板块的关注与下手→陆家嘴到张江之中间段、捷运轴心图。 ◎ 捷运轴心圆→计8个： 上海火车站1、3、4号相交 人民广场1、2、8 常熟路、东安路1、7、9 徐家汇、宜山路、上海体育馆1、3、4、9 中山公园2、3、4 世纪大道2、4、6 镇平路3、4、7 肆、借鉴 ◎ 国外楼市风云 纽约的价格是上海的3～4倍，然而纽约的人均收入是上海的15倍。 新加坡在过去20年出现2次楼市高峰，分别在80与90年代，1996年5月，打压开始，首付20%，交30%印花税，卖房者交所得税、印花税、3个月后房价下滑、1999年第一季在最谷底。 香港房地产泡沫破灭后，楼价从1997年最高峰开始持续下跌，6年来跌幅累计达65%，港人财