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EI中国上海景瑞地产项目尽职调查报告;目 录;上海城市分析;城市简介;地理环境;气候条件;城市总体规划;城市总体布局;行政区划;宏观经济数据;宏观经济数据;宏观经济数据;主要产业情况及分布;主要产业情况及分布——六大产业基地;主要产业情况及分布——六大产业基地;主要产业情况及分布——国家级工业园分布图;主要产业情况及分布——国家级工业园;主要产业情况及分布——上海市级工业园分布图;上海房地产市场宏观分析;一、上海房地产市场发展阶段; 启动阶段（1978－1985年）——上海率先改革了住房由政府统建、统配、统管的制度，开始进行商品房建设 。 缓慢发展阶段（1986-1991年）——上海依然在计划经济体制下滑行，福利分房制度还在实行；上海本地居民经济收入偏低，多数居民无力购房；外省市人员很难进入上海就业；境外人士认为不适宜居住 。 超常??展阶段（1992-1994年）——国外资金大量进入上海，上海放开房地产市场。 调整回落阶段（1995－1997年）——上一阶段商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升。 复苏阶段（1998年1999年）——上海国民经济持续快速发展，广大城市居民家庭经济收入迅速增长，迫切希望改善自己的住房条件。 快速发展阶段（2000年－2004）——2000年以来，上海本地居民购房需求继续高涨；越来越多的外地人在上海就业，对住房产生需求；大量境内外人士来到上海投资、就业甚至生活居住 。 平稳发展阶段（2005年－至今）——上海房价上涨幅度逐步回落 ，土地供应量被控制在正常值范围之内 ，上海房地产市场综合指数已经进入正常值，目前上海房市正处于多年未见的平稳状态 。 ;;上海房地产市场发展;上海房地产市场发展;上海房地产市场发展; 外资;上海房地产市场发展;二、上海房地产市场发展周期;上海房地产市场周期; 此间上海房地产经历了从无到有，逐步发展的过程。随着改革开放和住宅商品化思想的提出，上海房地产市场逐渐复苏，但是投资规模还是比较小，年住宅投资额均小于50亿元。1988年是上海房地产业发展史上里程碑的一年，这一年，虹桥第一幅土地——一改政府无偿划拨方式实行有偿批租，上海房地产开始尝试走市场化道路。但是从1989年开始，国家实行宏观调控，紧缩银根，压缩开支，房地产市场受到冲击，1989年上海住宅投资额负增长。1990—1991年投资额有小幅回升。;第二周期：1992—1999年;第三周期：2000年至今;三、上海房地产市场供给分析;（一）土地市场供给萎缩但存量很大;年份;年份;（三）商品房供给出现了一定程度的下降;年份;四、上海房地产市场需求分析;年份;年份;年份;年份;上海房地产市场供需缺口分析;年份;2005年上海市共发出预售许可证1711张，相比2004年1450张增长了15% ；批准预售面积达到了2842万平米，相比2004年2442万平米增长了14%；全年吸纳面积达到了2182万平米，占全年供应总量的77%，吸纳面积同比去年有所下降。自2000年开始上海房地产行业进入了一个持续发展期，2004年已到达了顶峰后，2005年开始回落，从需求市场来看，市场吸纳水平已在2002年之下。;各项目分析;嘉定区嘉城项目; 区域性质: 嘉定区是以汽车文化为品牌，先进制造业和现代服务业为主导，具有独特人文魅力、持续创新力、高科技水准和综合辐射功能的现代化新城，是上海市最重要的汽车产业基地之一，是上海市近期重点推进发展的新城之一。 城镇体系规划： 规划形成“新城——新市镇——居住社区”三级城镇体系。规划至2020年，嘉定区将建成 “一城、五镇、六居住社区”的格局。 新城：即嘉定新城，是由嘉定主城区、安亭、南翔3个组团构成的组合式城市，规划人口规模为80万。 新市镇：外冈镇、江桥镇、嘉定市级工业区（北区）、华亭镇、徐行镇。 居住社区：娄塘、唐行、戬浜、封浜、方泰、徐行。 未来人口： 至2020年，嘉定区总人口为125万，其中城镇人口115万，城市化水平92%。 ; 交通规划—对外交通 铁路系统 规划在沪宁铁路北侧设置京沪高速铁路和城际铁路，加上从黄渡站或安亭站引出的江南铁路，将形成2个方向的4条干线。 市郊快速铁 根据上海市轨道交通系统规划，市域快速铁R3线进入嘉定区。主线的起讫点嘉定新城——临港新城。 高速公路（快速路）系统 规划高速公路（快速路）有：郊环切向线、外环线、郊区环线、沪嘉浏高速公路、外环北延伸线、沪宁高速公路、嘉金高速公路、外环西延伸线。 对外公路 规划由高速公路网及主要公路承担上海市的主要对外公路运输，故嘉金高速公路——沪嘉浏高速公路将取代沪宜公路作为上海市北部的主要对外通道。 内河航运 规划建议创造条件逐步取消环城河航道，将嘉定新城内的