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民法样板题 样板 1：一物数卖 （2006－3－91、92、93）房地产开发企业甲急欲其开发的某住宅区的最 1 套别墅， 遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为 1 个月。要约发出后第 10 日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第 21 日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25 日，甲又与不知情的 丁 签订了买卖合同。第 26 日，该别墅被意外焚毁。请回答 91－93 题。 91. 下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？ A. 甲、乙之间买卖合同有效 B. 甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益 C. 甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁 D. 丙应负担房屋被焚毁的风险 2 92. 下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的？ A. 合同因欺诈而可撤销 B. 合同因自始履行不能而无效 C. 合同因无权处分而效力待定 D. 如果合同被撤销，则甲应向丁承担缔约过错责任 93. 下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的？ A. 若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋 B. 若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有 C. 乙对房屋的占有为善意、自主占有 D. 乙应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失 【考点提炼】 1. “房地产开发企业甲”。《商品房买卖合同解释》只调整“房地产开发企业”作为出 卖人的房屋买卖合同，商品房买卖中，买受人有权对出卖人主张“已付房款双倍”的惩罚性 赔偿责任仅限于《商品房买卖合同解释》第 8、9、14 条规定的七种情形。这就意味着，房 屋的买受人可以主张 “已付房款双倍”的惩罚性赔偿的前提条件有二，缺一不可：第一，出 卖人为房地产开发企业；第二，符合七种法定情形。 2. “最 1 套别墅”。 《合同法》第 110 条规定： “当事人一方不履行非金钱债务或者 履 行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上 或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权 人在 合理期限内未要求履行。”“一物数卖”中经常考这一知识点。本题中，甲就同一房屋与乙、 丙签订的两个买卖合同都是有效的，甲给丙办理过户登记 ，甲对乙构成违约，乙可以对甲 主张违约责任，由于甲再给乙办理过户登记 “在法律上就是不可能的”，乙只能请求甲支付 违约金或者赔偿损失，不能要求甲承担给 “自己办理过户登记”之实际履行的违约责任。 基于同样的道理，如果 A 将自己收藏的某画先后与 B、C 签订买卖合同，并将该画交付 给 C。则 B 不能请求 A 承担交付该画之实际履行的违约责任，只能请求 A 承担支付违 约金、 适用定金罚则、或者赔偿损失的违约责任。 3. “要约的有效期为 1 个月”。 《合同法》第18 条规定：“要约可以撤销。撤销要约的 通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。” 《合同法》第19 条规定： “有 下列情 形之一的，要约不得撤销： （一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤 销； （二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作。”本题 中， 甲确定“要约的有效期为 1 个月”，根据出题人倾向的观点，该要约为不可撤销的要约，其 法律意义在于，即使甲发出撤销要约的通知，且撤销通知于乙、丙发出承诺通知之前到达乙、 丙，也不能发生撤销的效果，要约依然有效，乙、丙作出的承诺通知于此1个月内到达甲的， 3 合同依然成立、生效。 4. “甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记”。 这一表述包含下列考点：①根据《物权法》第9 条，甲、乙之间买卖房屋的法律关系属于 “基 于法律行为的不动产物权变动”，没有给乙办理过户登记，乙不能取得房屋的所有权，甲依 然享有房屋的所有权。②根据《物权法》第 15 条确立的 “区分原则” ，没有给乙办理过 户登 记，不因此影响甲、乙之间买卖合同的效力，如果没有其他无效事由，甲、乙之间的买卖合 同有效。甲、乙之间买卖合同有效的主要意义在于，如果甲具有违约行为，乙有权对甲主张 违约责任。③ 《物权法》第 34 条规定的返还原物请求权。甲虽然还是所有权人，如果甲 悔，甲对乙不享有返还原物请求权。因为《物权法》第 34 条规定的返还原物请求权的构成 要件有三：第一，请求权人为物权人；第二，请求时，请求返还的标的物存在；第三，被请 求权人是 “现时”的无权占有人。本题中，甲、乙之间的