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观点聚焦 Investment consultation QQ:研究报告 2010 年 5 月 20 日 房地产 研究部 白宏炜 已超跌，地产股将反弹筑底 分析员，SAC 执业证书编号：S0080200010016 baihw@ 房地产行业系列分析之三：股票篇 宁静鞭 朱晨 联系人 联系人 ningjb@ zhuchen2@ 投资提示： 过去九个月，地产板块跌幅超过 40% ，而房价同期两轮上涨幅度超过 20% ，目前股价已回落至 08 年低点，已反映了 25%~30% 的房价跌幅，而房价刚刚止住升势；我们认为此轮房价跌幅将低于市场预期，随着政策风险的释放，股价 将反弹筑底，随着房价下跌，地产股将迎来较好投资机会，建议投资者对地产板块从“谨慎”调整为“谨慎看多”。 理由： 1）下调Ａ股公司 2010/11 年盈利预测约 5%到 10%，NAV 调整 5%到 20% ；调整港股公司 2010/11 年盈利预测约 10% 到 20% ，NAV 调整 10%到 20% 。按照我们最近的行业预测（参见中金公司系列分析报告之行业篇），我们下调公司 售价和成交量假设，价格假设为 10 年房价跌幅 15%，2011 年房价持平。 2）地产板块已经反映了 25%~30% 的房价跌幅，估值安全边际高：目前股价对应的下调过后的 NAV 已经平均折让 25~40% ，隐含着 2010 年的房价调整幅度在 25%~30% ，国际经验看，我们认为达到该幅度可能性较小；目前A 股 P/B 估值已达到历史最低点水平，处于超跌状态。H 股市盈率水平已经接近 2008 年低估值区域。 3）地产板块有望反弹筑底：地产股未来投资机会来自于房价出现有效调整而成交量重拾升势；A 股板块超跌达到历 史底部估值将使得地产股可能先于其他资本类板块走出底部。 4 ）政策风险已经释放：上海房产税出台将是此次政策最后变数，由于对房产税出台已有预期，该风险已释放。 5）行业向上趋势不变：市场悲观来自于房价超调以及随着经济转型地产行业大周期回落，我们认为行业向上大周期 未改，此次调整得越充分，未来发展空间越好；此外，经济转型难以一蹴而就，政策性住房也难当大任。 6）政策有望放松，增加供给是正道：增加供给既可拉动经济又能抑制房价还可以帮助地方融资平台还债，这是解决 短期困境的最佳途径，随着供给的增加，抑制需求的政策将逐步放松。 股票建议： A 股地产调整更为充分，目前与大盘估值偏离度已到历史最大，我们认为超跌后地产板块将反弹筑底，而随着房价 的调整，地产股将迎来系统性的投资机会，投资者可逐步逢低吸纳。建议是在初期买入跌幅较大的地产股以龙头地 产为主，然后再进入精选个股阶段。H 股地产公司近期将维持区间波动。我们建议配置防御性的龙头地产公司，如 中国海外，华润置地，龙湖地产等。 风险提示：经济二次探底和高通胀将导致地产股进一步下跌。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由(1) 中国国际金融香港证券有限公司于香港提供,及(2) 中国国际金融（新 加坡）有限公司提供于符合 Financial Advisers Regulations and the Securities and Futures Act and Regulations 定义下的 accredited investors and/or institutional investors。发布本报告于此类投 资者, 有关财务顾问将不需要根据新加坡之 Financial Advisers Act 第 36 条就任何利益及/ 或其代表就任何证券利益进行披露。有关本报告之任何查询, 新加坡的收件人可向中金新加坡公司提出。 本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复