多元分析我房产泡沫问题研究.docVIP

摘要 房产泡沫是一个热点话题，研究我省房产泡沫问题对我省经济的发展有着重要的现实意义。本文通过对房地产投资额全社会固定资产投资额/GDP增长率这两个指标的分析，并运用SPSS软件对我省各主要城市进行聚类分析以及因子分析，得出我省存在一定房产泡沫现象，并且有地区差异的结论，最后给出相应建议。 关键词 房产泡沫；SPSS软件；聚类分析；因子分析 基于多元分析我省房产泡沫问题研究 研究背景和意义 随着改革开放脚步的加快，我国经济也正迅速增长着，人民生活水平不断提高，居民住房条件有了较大改善。特别是城镇住房制度改革的深入，我国房地产业取得较大的成果。但是近几年来房地产业存在着不良风气，投机行为猖獗，导致房地产业发展开始呈现病态。投资增长过快，商品房空置率过高，价格上涨迅猛，这都预示着中国房地产业出现了泡沫。近几年来湖南的发展也很迅速，2009年，湖南省生产总值为12930.69亿元，比上半年增长13.6%，其中，总量位列全国第10位，而这已是继2008年GDP迈入全国十强，2009年湖南GDP再次确保全国十强的位置。房地产是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧 增加等。关于房地的成因，有以下三个方面：投资者过度投机；消费者及投资者对未来价格的预测偏高；银行信贷非理性扩张。一旦房地产破裂，则可能造成经济结构和社会结构的失衡房地产投资额全社会固定资产投资额/GDP增长率这两个指标从时间和地区两个角度来初步判断湖南省房地产业现状，以及是否出现房产泡沫。 　　房地产投资额全社会固定资产投资额反映全社会GDP增长对房地产业的依赖程度房地产业占社会总投资比例在10％以内为宜。超过10％并在15％以内为轻度泡沫，超过15％并在20％以内为中度泡沫，超过20％以上，说明国民经济出现严重泡沫并出现房地产依赖倾向 图 1房地产开发投资占社会总投资比重时间变化趋势 由图 1可以清楚的看到，从2002年起我省房地产业占社会总投资比例地产业占社会总投资比例地产业占社会总投资比例图 2。 结果显示，这13个城市可以被分成3类，长沙、株洲、湘潭被聚为第一类，邵阳被单独归为第二类，其余城市归为第三类。 图 2 我省13个主要城市地产业占社会总投资比例表 1 表 1 说明的总方差 成分 初始特征值 提取平方和载入 旋转平方和载入 合计 方差的 % 累积 % 合计 方差的 % 累积 % 合计 方差的 % 累积 % 1 2.302 57.557 57.557 2.302 57.557 57.557 1.696 42.392 42.392 2 0.936 23.399 80.956 0.936 23.399 80.956 1.543 38.564 80.956 3 0.567 14.169 95.125 　 　 　 　 　 　 4 0.195 4.875 100.000 　 　 　 　 　 　 表 2），因子1由人均GDP和职工平均工资共同解释，本文将其命名为经济水平，因子2由房产投资占社会固定资产总投资比和人口密度共同解释，本文将其命名为房地产业潜在规模。 表 2 旋转成分矩阵 成分 1 2 人均GDP 0.842 0.391 人口密度_市辖区 0.390 0.778 房产投资比 0.024 0.885 职工平均工资_市辖区 0.913 0.028 表 3。 表 3 各城市因子得分 地区 经济水平 房地产潜在规模 聚类成员 长沙市 2.18766 1.19058 1 株洲市 0.94576 0.52615 1 湘潭市 0.12901 1.28822 1 衡阳市 0.67727 -0.57686 2 邵阳市 -1.89789 2.19081 3 岳阳市 -0.13647 -0.356 2 常德市 0.30195 -0.38109 2 张家界市 -0.24136 -1.29702 2 益阳市 -1.01249 -0.56529 2 郴州市 0.36683 -0.51406 2 永州市 -0.68037 -0.82208 2 怀化市 0.03145 -0.52391 2 娄底市 -0.67136 -0.15945 2 从实际各城市发展状况来看，长株潭一体化发展使得这三个城市经济发展较快且步调较一致，房地产业投资占总投资的比均超过15%，而邵阳由于经济市场管理不完善，存在许多投机行为，人均GDP全省最低，但房地产业投资占总投资的比却是全省最高，达到34.58%，房产泡沫严重，因此会出现这种畸形状态。所以，本文认为以上聚类及因子分析符合实情。 房地产价格增长率/GDP增长率指