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房地产项目管理全周期运营概况 二〇一二年七月 目 录 1.房地产基本概论 2.房地产行业基本术语 3.开发流程及各环节介绍 一、房地产基本概论 1、行业特征 a、房地产行业是一个资金密集型行业，投资大、回收期长。房地产企业具有类金融企业的特征，自有资金投 入占总投资占比较低，有很高的杠杆比率 b、资金管理的重要性，计划和预算管理的重要性 2、房地产的概念 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动 产。 3、房地产消费的类型 投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、 劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。 生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。 消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。 一、房地产基本概论 4、房地产市场的分类 （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断 经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场 ，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 5、地产及其分类 （1）地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。 （2）按用途划分，土地可分为商业用地、住宅用地、工业用地 商业用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、 娱乐场所等等。 住宅用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建 筑用地。 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护 地带等。 一、房地产基本概论 6、建筑高度分类 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类： （1）、低层：2层及2层以下 （2）、多层：2层以上，8层以下 （3）、小高层：8层以上，16层以下 （4）、高层：16层以上，24层以下 （5）、超高层：24层以上 7、房屋面积的分类 （1）实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积， 俗称地砖面积。 （2）建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯 走道面积、其它公摊面积等。 （3）公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。 一、房地产基本概论 8、房地产相关税费 （1）土地增值税：土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房 地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。土地增值税的征收实行四级超额累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% （2）契税 根据法律规定，凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订 立的契约交纳契税，具体契税的税率如下： 买卖契税，按买价征收4%或3%。 一、房地产基本概论 （3）房产税 房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳，产权出典的， 由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房 产代管人或者使用人缴纳。因此，除房屋产权人外，承典人、房产代管人、使用人也能成为房产税 的义务纳税人。 房产税的计税依据为房产原值一次扣减10%至30%的余值，具体减除幅度则由省市自治区、直辖市人 民政府规定。房屋如出租，则可以年租金为房产税的计税依据，税率为12%。 （