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德州市 宁津县 济宁市 日照市 建议公司对济宁水产路地块进行深入的市场调研和投资可行性分析 地块概述 谢谢 Ⅲ济宁红星路地块情况调查——地块状况简析》》 项目所处区域为中心城区； 地块上无附属建筑物，无拆迁困难； 地块周边主要为旧居民楼，环境较为陈旧； 地块北侧临红星东路，从周边沿街营业房营业状况分析，沿街面的商业价值较高； 地块周边主要为居民区，生活市政配套设施较为齐全； 规划3个33层、向南依次为6个27层、4个11层、4个6层，总建筑面积约10万平米； 净地部分毛地 500万元 30万元 1050万元 容积率不大于2.26，建筑密度不大于31.5% 拍卖 挂牌 40年 70年 商业 住宅 8372㎡ 土地现状 保证金 增长幅度 起拍价 规划条件 出让方式 出让年限 土地用途 土地面积 Ⅲ济宁红星路地块情况调查——地块规划条件》》 Ⅲ济宁水产路地块情况调查——四至现状》》 北至：地块北临旧居民楼、鲁康医药职工楼、水产路 东至：地块东临金属材料公司； 南至：地块南临鲁兴花园 西至：地块西临鲁兴花园 地块上无附属建筑物，无拆迁困难； 地块占地8372㎡，合12.5亩； 规划容积率不大于2.26，建筑密度不大于31.5％，绿地率不小于26.5％； 地块周边主要为旧居民楼，环境较为陈旧； 地块北侧临水产路，周边商业氛围较淡； 地块周边主要为旧居民区和新开发的住宅社区，生活配套较为齐全； 片区发展较为符合城市向南的城市发展方向。 Ⅲ济宁水产路地块情况调查——地块状况简析》》 Ⅳ日照西安路地块情况调查——四至现状》》 北至：地块北临规划中的兴业春天花园项目 东至：地块东临破旧工业厂房 南至：地块南临秦皇岛路 西至：地块西临西安路 地块位于开发区边缘； 距地块约4公里有木浆厂一处，对周边空气环境产生不利影响； 地块双面临街，西、南方向分别临西安路、秦皇岛路； 地块形状狭长，沿西安路路段展示面较大； 地块上现有建筑物及附属建筑一宗——16层双子塔凌海大酒店和四层裙楼，不可拆除； 凌海大酒店评估价为1.19亿，开发商竞得开发权的同时须得按评估价整体购买该建筑。 Ⅳ日照西安路地块情况调查——地块状况简析》》 调查设计与 组织实施 调查汇总与 分析 市调综合评价 调查设计 调查目的； 调查内容； 调查方法。 调查组织与实施 调查时间安排 宏观环境调查 宏观环境分析 房地产市场现状 地块情况调查 地盘解析； 房地产需求调查 置业意向/购买偏好/购买决策/ 购买行为/价格支付能力/对物业 配套需求/购买人群 房地产供给分析 地块建议 地块建议》》 德州市区地块竞拍报名时间已过，故不予考虑； 宁津县地块本身条件尚可，但考虑到县级市场的承载力有限，整体房价较低，且沿街面基本无商业价值可言，建议不予考虑； 济宁 红星东路地块由于区域位置较好，且通过了解意向开发商较多，另外，起拍价（6900万）、增价幅度（50万）、保证金（3000万）等前期投入较多，且从市场发展来看，项目供应体量较大，未来市场前景难以预测，所以，不建议公司单独介入该地块，如果机会合适，可尝试与当地开发商合作开发； 水产路地块规模适中，较为方正，符合济宁市区城市发展方向，且周边居家社区环绕，西临的鲁兴花园均价已达到2600元/平米，现房销售形势良好。虽然鲁兴花园临火车道，但对本案项目构不成威胁。通过对地块的整体区位、未来发展前景、竞争项目售价情况、市场需求分析来看，该地块较为适宜介入开发。因时间所限，详细市场资料及数据有待于进一步调查、取证和分析。 地块建议》》 净地部分毛地 500万元 30万元 1050万元 容积率不大于2.26，建筑密度不大于31.5% 拍卖 挂牌 40年 70年 商业 住宅 8372㎡ 土地现状 保证金 增长幅度 起拍价 规划条件 出让方式 出让年限 土地用途 土地面积 * 鑫盛地產顧問 XINSHENG REAL ESTATE CONSULTANT * 鑫盛地產顧問 XINSHENG REAL ESTATE CONSULTANT * 谨呈：淄博鑫盛房地产开发有限公司 异地地块 调查分析及建议 因时间有限，且地域分散，本次异地调研只对整体市场状况、地块条件以及地块规划条件进行了简要调查和概括性分析； 待公司初步划定某一地块后，另行开展详尽的市场调查和项目发展分析； 本次异地调研为公司初步划定拓展地块提供参考。 工作说明 结构导示图 调查设计与 组织实施 调查汇总与 分析 市调综合评价 调查设计 调查目的； 调查内容； 调查方法。 调查组织与实施 调查时间安排 宏观环境调查 宏观环境分析 房地产市场现状 地块情况调查 地盘解析； 房地产需求调查 置业意向/购买偏好/购买决策/ 购买行为/价格支付能力/对物业 配套需求/购买