房地产开发企业特殊业务会计核算中的税务风险防范.docVIP

2011年房地产开发企业特殊业务会计核算中的税务风险防范 一、会计核算在防范税收风险中的作用 1、税收风险产生的根源在于经济合同与业务过程，合同决定业务、业务决定税收 合同——业务——票据——财务核算 2、决策不能忽略税收风险（账务规范的前提） 3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险，不妥当的业务处理给公司带来巨大的税收风险（业务过程中的合法票据取得） 4、财务不产生税收，只是反映税收，税怎么交不是看账怎么做，账内避税空间有限。通过会计核算化解业务过程中产生的风险是不现实的。 纳税人与税务机关许多纳税争议源于经济合同中涉税条款不明确，企业很少关注合同双方涉税条款，合同一旦签订、备案、履行，必然产生不可调整的纳税义务，财务部门只是税款计算与缴纳工作。控制税务风险重中之重是加强业务流程管理，对每一个经济业务把关，事前筹划。 5、经济合同和业务经营方式决定了适用的税收法规 （1）销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权 （2）房屋出租 比较：投资/联营/承包经营 （3）房屋转租 比较：委托代理租赁 （4）以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司 （5）定金返息的会计处理与涉税问题分析（积分卡、买房赠××） （6）购房赠送冰箱是否需交增值税？ 混合销售行为中的“销售”是指货物销售混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物，不涉及转让无形资产和销售不动产税目货物销售和应税劳务存在着联系。一般而言，货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为中。房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货物（冰箱）的行为，没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售，所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理，而属于营业税兼营应税行为和货物。 问题2：某企业楼房开盘时进行“摸奖活动”，该企业购进奖品100万元，全部奖励完毕，是否缴纳企业所得税？是否缴纳增值税？是否缴纳个人所得税？ 6、规避税收风险和纳税筹划，就是规范会计核算，根据税法设定企业的最佳生产经营流程，以利润最大化为目标 二、投资业务的核算与税务风险防范 1、股东从企业借款的税务风险 《公司登记管理条例》第条公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任财税[2008]83号符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。（）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。、转让100 %股权后原企业还存在（只保留空壳），房地产有所有权发生转移行为。不是整体资产转让而是出售转让房地产行为，应该征收土地增值税。???? 、转让100 %股权后原企业还存在（继续经营），没有房地产所有权发生转移行为，不征收土地增值税。???? 、转让100 %股权后原企业不存在（注销），房地产（股权）价值不增值，可以作为被合并业务计税基础延续，虽然房地产所有权发生转移，但是可以免征土地增值税。???? 、转让100 %股权后原企业不存在（注销），如果房地产（股权）价值有增值，由于原企业不符合被合并处理规定，则只能以先转让股权行为和再清算注销行为两个经济业务来处理，原企业处置房地产时，应该征收土地增值税。股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税21号文以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，具体需要区分投资主体、被投资行业及股权转让三种情况确定土地增值税征免。 第一，要区分投资主体是房地产开发企业还是非房地产开发企业。对于房地产开发企业，以其建造的商品房对外投资或联营的，属于土地增值税的征税范围对于非房地产开发企业，如果以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，应属于土地增值税的征税范围。凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则不属于土地增值税的征税范围。第二，要区分被投资联营企业是否属于从事房地产开发的行业。以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，属于土地增值税的征税范围；凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则暂免征收土地增值税。但对房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不论被投资企业是否从事房地产开发均不适用暂免征收土地增值税的规定。 第三，股权转让不缴土地增值税。 投资企业撤回或减少投资的税务处理投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始